专访戴德梁行刘兵:如何“导演”房地产市场的大宗交易
2017-12-18 19:59:07作者:余燕明 颜世龙 来源:中国经营网 评论:

本报记者 余燕明 颜世龙 北京报道

“我觉得自己是个导演。”刘兵说。

刘兵是戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管,他和他的团队主要参与发生在中国境内最昂贵、却也是最复杂的资产交易——房地产大宗交易,所涉标的金额少则数亿元,多则几十亿、甚至上百亿元。

根据戴德梁行跟踪的交易数据,2016年度中国商业地产投资大宗交易金额高达2094亿元,较2015年翻了一倍,作为一家全球性的房地产服务机构,戴德梁行参与并推动了其中不少交易。

刘兵说,在这些大宗交易流程里,戴德梁行就像导演的角色,标的物业收购改造的价值判断、业态定位、规划调整、交易成本等,都在交易闭环里,任何一个环节出现问题,交易都会失败。

“专业机构在其中协调交易各方完成物业并购,从第一天委托一直到项目交割,我们控制中间过程不出现系统性风险。”他说。

不一样的玩家

这些发生在中国境内的房地产大宗交易在今年更为活跃。刘兵一开始在戴德梁行的业务是帮助境外的私募基金收购境内物业资产,现在最大业务量是帮助境内资金购买境内项目。

近年来,戴德梁行投资团队协助多家内资保险公司于国内一二线城市完成多宗写字楼物业的收购,2014年戴德梁行协助基汇资本收购了李嘉诚家族持有的北京盈科中心,交易金额57亿元人民币,是当年国内最大一笔单体交易。戴德梁行亦协助多宗内资资金在香港、伦敦、纽约等地的大宗交易。

“我们的业务量不断扩大,原来客户群局限在外资,现在变成了以中资为主,都是国内开发商、保险公司、银行等,玩家不一样。”刘兵说。

刘兵注意到大宗交易市场里,今年境内开发企业成为重要交易主体之一。根据戴德梁行跟踪交易情况,万科企业、泰禾集团和景瑞地产等传统拿地开发商都将一部分注意力转向了存量项目,比如泰禾集团在2016年底收购了位于北京慈云寺桥附近的辉盛庭公寓项目,戴德梁行也帮景瑞地产收购了一栋位于北京燕莎区域的服务式公寓项目。

“开发企业在一线城市或核心区域很难拿到土地,获取土地成本也非常高,所以相比收购这些存量现楼项目,成本相对会低一些。”刘兵说,“对这些存量项目翻新、改造、调整户型,再打散出售,是开发商新的业务模式。这种情形在前几年比较少,但在近几年突然增多。”

刘兵介绍,不同的资本方对于收购物业资产的处置方式完全不一样,开发商多会选择打散出售,因为他们拥有自己的工程和销售团队,拼的是销售业绩。而开发企业改造散售存量项目最大的不确定性就是土地增值税和改造方案,“可能每家企业都有合理避税的方法,但是改造和精装修的成本很高,核算复杂,所以存量项目比新增开发项目更考验开发企业的财务、改造和运营能力。”

现在大宗交易市场上正在发生的变化,刘兵解释是由于在不同的时间节点,市场对物业的需求方向不同。

“北京这几年需要写字楼,所以一些商业、酒店物业开始改成了写字楼类型业态,很可能过几年北京需要商场,业态需求会完全调转。”他举例说,位于北京金融街的洲际酒店,原本是一栋写字楼,但早年北京写字楼供应过量,所以业主方把写字楼改成了酒店,2008年以后酒店运营状况不理想,又重新打算改回写字楼,“业态改造完全取决于当下区域需求和市场行情。”

商业物业的业态调整及重新定位,所要求和体现的是资本方收购后的运营及资产管理能力。刘兵总结这一经验时说,这两年基汇资本等资本方在境内完成的交易都是非常成功的机会型投资,“他们看到了一些项目的潜力,然后迅速筹集大量资金,并且引入强大的资产管理团队,快速完成交易并投入运营。”

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