佳兆业的腾挪术:起底深圳372亿元城市更新项目
2017-12-11 19:02:21作者:余燕明 赵毅 童海华 来源:中国经营网 评论:

本报记者 余燕明 赵毅 童海华 北京报道

2017年从“重组危机”中复苏的佳兆业集团(01638.HK,下称“佳兆业”)在二级市场动作频频,其刚在竞购振兴生化股份有限公司(下称“振兴生化”)控股权的交易中失利,不久前竞标上市公司中体产业集团股份有限公司(下称“中体产业”)的控制权也无疾而终。

据《中国经营报》记者了解,佳兆业参与竞购中体产业和振兴生化控股权的主体均是深圳市航运集团有限公司(下称“深圳航运”)下设子公司,而深圳航运在2016年5月中旬重新由佳兆业收购70%股份并实现控制。

佳兆业收购深圳航运主要为了取得一幅位于深圳市南山区的东角头城市更新项目地块,该项目地块按照目前周边房价计算总货值已经高达372亿元。

中信信托在佳兆业深陷危机时提供了境内债务重组资金,同时已经设立夹层基金帮助佳兆业取得了东角头城市更新项目35.7%的权益,佳兆业为此支付的代价超过58亿元。

东角头城市更新项目追溯历史由来久远,目前持有该项目49%权益的香港上市公司达力集团有限公司(00029.HK,下称“达力集团”)一直主张拥有该项目更多权益并计划退出,接下来佳兆业在东角头城市更新项目上的权益归属及利益分割仍有较大不确定性。

从“体外”到“体内”的套现过程

虽然佳兆业将深圳航运作为对外投资主体,并且深圳航运过去以经营水路客货运业务为主,但据佳兆业披露,深圳航运主要通过一家持股51%的实体拥有一幅位于深圳市南山区的东角头城市更新项目地块,而佳兆业收购深圳航运的股权,主要是为了获取该宗地块的开发权益。

据记者查询包括佳兆业、达力集团等权益方披露东角头城市更新项目地块规划指标,该项目占地面积17.18万平方米,开发建成后规划建筑面积将不小于31万平方米。目前东角头城市更新项目周边住宅均价已涨至12万元/平方米,因此按照周边住宅均价估算,该城市更新项目总货值高达372亿元。

据一位长期跟踪东角头城市更新项目的投资者透露,“佳兆业关联方在2016年年中即已通过收购间接取得了该项目的部分权益,但是佳兆业在2014年陷入危机之时,曾短暂将东角头城市更新项目出售给旭日国际集团,但之后又收回了该项目。”

东角头城市更新地块的项目方是深圳圳华港湾企业有限公司(下称“圳华港湾”),该公司由达力集团和深圳航运分别持股49%、51%,深圳航运则由深圳市港航投资有限公司(后更名为“深圳市鸿利金融投资控股有限公司”,下称“港航投资”、“鸿利金融”)和深圳市投资控股有限公司持股70%、30%。

记者对应上述投资者所透露的信息,查询工商变更信息印证,佳兆业关联方早前实际上是通过收购港航投资的股权,间接通过持股深圳航运及圳华港湾实现东角头城市更新项目权益。

据工商信息记载,港航投资最先是由3名自然人及深圳市航运总公司工会分别持股13%、13%、17%和57%,2012年年中3名自然人分别设立公司代持港航投资合计43%股权。在2013年上半年,3名自然人持股公司发生股权变更(其中1名自然人股东退出),佳兆业关联方完成对港航投资全部股权收购,佳兆业深圳公司总经理随后进入港航投资董事会出任董事长,并兼任公司总经理。

2015年2月初,港航投资董事长人选发生变更,由佳兆业集团深圳公司总经理替换为香港旭日国际集团实际控制人蔡志明的女婿,一同进入港航投资董事会的新晋董事还有香港旭日国际集团深圳代表处负责人。

北京中伦律师事务所一位从事公司并购重组业务的合伙人律师告诉记者,“由于港航投资的实际控股公司设置在香港地区,因此股权变更在香港完成即可,境内公司相应选增、退出董事及管理层。”

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