普华永道:住宅租金回报率低至2%是租赁市场发展巨大障碍
2017-12-11 18:59:48作者:余燕明 颜世龙 来源:中国经营网 评论:

比如,中国开发商在悉尼启动了大量项目,旨在将市中心的乙级写字楼改建为优质住宅。但由于受到中国境内资本管制影响,其中一位开发商的现金流出现了问题,一些受访者对研究院表示有可能提供过桥融资来推进这些项目。

一位投资者表示,这可能会给未来创造一些“有趣的投资管道”,包括提供次级债务,越来越多的投资者正在着眼于设立债务基金,以便为那些可能无法从银行获得资金的企业提供替代资本来源。

核心资本转向增值型投资、另类资产

现在的低利率、高流动性市场造成的另一个后果就是,反而减少了对业主出售物业的激励,特别是当该资产是一个主要市场上的核心物业时。

随着竞争加剧,资本化率趋于平缓,可投资资产数量下降,更多的核心投资者选择上调风险曲线,寻求收益率,最明显的是通过开发项目。一位基金经理说,尽管这可能代表一种“典型的风险定价不当”,但是核心投资者们更愿意接受通过build-to-core(开发并持有核心资产)或forward-funding(提供远期资金)的方式打造新产品的策略,因为越来越多正在寻找投资机会的机构和主权基金为上述投资方式提供了一个可退出的机制。

这种趋势在中国最为明显。国内保险公司乐于以高于全球标准的价格买单,以便将资金投入市场。一位投资者描述称,“他们目前面临的挑战并不是短期回报,而是获得长期股权投资,当他们的精算模式从资金的接受者转为收益支付者时,期待长期股权投资届时会产生回报。”

“这些投资者宁可今天多付一点钱,投资某种让自己感觉在未来20年都值得拥有的东西,而不是陷入持有大量现金的困境,而错过某种可以在将来很长一段时间里可以向保单持有人提供保障的资产。”他说。

例如,多年来香港一直被大多数国际投资者边缘化,因为中央商务区的存量资产很少进入市场交易,而一旦进行交易时,一般是由中国大陆的买家买进,支付更高的价格来购买旗舰资产。

因此项目开发也已经不是提升核心投资者回报的唯一途径,许多核心投资者现在也选择“核心+”或增值投资,作为产生额外收益的方式。

核心基金和机会型基金的资本正越来越多地集中在增值类别上,一位增值型投资基金经理解释,部分原因是机会型投资领域一些传统投资者正在下调风险曲线,增值型投资日益成为高风险投资战略或低风险的机会型投资战略。

中国内地越来越多在15~20年前修建的房地产可以按照增值型战略重新定位,从中获益,能够通过资产管理获得目标回报。这些旧资产要么是本身已经过时,要么是周围环境已经发生某种变化,允许资产重新定位。

“随着更多资本向中间投资策略转移,各种投资策略之间传统上的差异已经开始打破,在这个过程中产生了一种新的风险。”一位基金经理在接受调研时说,“一些机构称正处于增值型投资领域,想要重新定位一个老旧的商场。对我而言,与选择一块从未开发的地块建造写字楼相比,重新定位改造的风险更大,但是这类改造类资产的投资回报在10%~15%之间。”

北京大量老旧和定位错误的地产为增值/用途转换提供了空间,许多业主和投资者开始寻找适当的零售或酒店资产,将其转变为写字楼,目标是让租金上涨30%~40%。

前述普华永道中国北方区房地产行业合伙人称,亚洲庞大资本储备越来越多地转向收益率较高的房地产资产,买家增加不仅意味着竞争加剧,也意味着价格上升,收益率降低,进一步导致投资者风险承受度增加,并且越来越多地涌入到之前通常不曾关注的各种另类资产类别和市场。

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