普华永道:住宅租金回报率低至2%是租赁市场发展巨大障碍
2017-12-11 18:59:48作者:余燕明 颜世龙 来源:中国经营网 评论:

普华永道的研究员在报告里认为中国发展租赁住房存在一个现实障碍,自建出租公寓策略的回报率通常低于标准的自建出售方法的回报率。一位受访基金经理表示,从开发商的角度来看,最好的投资回报就是对项目进行分割并将其出售。

“出租公寓投资者的收益率约为3%,根本无法与零售和工业资产4.5%~6.5%的收益率竞争。”这位基金经理介绍。而据这份报告披露的数据,中国目前住宅房产的租金收益率低至2%,明显低于自建分割出售的开发项目。

境外房地产开发项目深受影响

《2018年亚太区房地产市场新兴趋势》的调研也显示,中国内地开发商的资金流出对整个亚太区域的影响已然增大。这主要因为中国的机构投资者目前侧重于西方市场,而中国开发商倾向于投资亚洲项目。

中国境内外流资本的最大供应商是机构投资者,据房地产服务机构世邦魏理仕所称,中国主权财富基金在2017年上半年贡献了资金外流总额256亿美元的一半以上。

2017年香港的销售量猛增,主要是由于涉及中国内地资本的大量大宗土地和资产交易。同时中国内地的房地产交易量也增长了11%(一线城市更多),这至少部分是由于加强资本控制的影响,这些控制措施把本来要流入国际市场的投资重新转移回到国内资产。

“中国的开发商往往愿意比当地竞争对手付出更多地价以获取开发地块,由此造成亚太众多城市地价飙升,尤以中国香港、新加坡和澳大利亚为甚。”李建学说,根据房地产资本分析公司(RCA)的数据显示,在2017年上半年,亚洲的开发地块销售额同比增长38%,达到2397亿美元。

普华永道中国北方区房地产行业一位合伙人指出,一些中国投资者境外非理性投资增加导致2016年下半年开始的资本管制逐步加强,并在今年8月份又进一步加强管制,虽然监管政策影响程度尚不明确,但预计国家主权和国家投资者可能不受影响,其次中国企业在境外已形成大量规模的自有资金(大部分在香港)不太会受到限制,基于以上两点,总体境内资本流出可能不会出现实质性下降。

“相反资本流出的审查最可能落到私人投资者身上,包括保险公司、企业集团和其他私有企业和个人。至少有一些国有企业的活动也可能受到影响。”他说。

据悉,中国开发商流入亚洲的监管性限制力度巨大,尤其是2017年上半年对其他区域市场的资本流出同比减少59%的情况下,压力更甚。就亚太地区而言,这种影响往往仅限于中国开发商的投资,特别是在澳大利亚的投资。

当地受访者表示,中国投资者可能会面临无法获得足够的资金来完成正在进行的开发项目的压力。但从长期来看,市场普遍认为亚洲市场的资本外流可能只会增加,因为当地市场根本没有能力吸收机构需要部署的大量资金。

据澳大利亚较为活跃的一位投资者告诉普华永道的研究员,“之前中国开发商在悉尼和墨尔本开展大量投资活动,中国资本密切关注市场投资机会,形成市场竞争压力,迫使其他投资者严阵以待。但现在他们已经撤退,这种竞争压力不再继续存在以后,会导致资本化率的松动以及悉尼这类市场热度下降。”

另一位基金经理称,在澳大利亚的中国项目已经“有点疲软”,大多数当地开发商两年前感受到竞争压力就选择离开住宅市场,现在仅有的达成和出售交易主要来自中国开发商,“但是现在中国投资者在等待主管部门批准时,难以达成交易。中国投资者是否借助调低新建公寓单价或关联公司协助手段,仍有待观察。”

由于融资受阻,在最近的一个交易案例中,一家美国投资银行为墨尔本一个涉及中国大陆投资者的项目提供资金。一些日本和中国的银行已现身澳大利亚,前者是为了摆脱其国内市场令人苦恼的低回报,后者则是为中国投资者提供融资方案。

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