普华永道:住宅租金回报率低至2%是租赁市场发展巨大障碍
2017-12-11 18:59:48作者:余燕明 颜世龙 来源:中国经营网 评论:

本报记者 余燕明 颜世龙 北京报道

日前,普华永道与城市土地学会在《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》发布观点称,政府为北京新出让地块设置了苛刻条件,包括限制竣工房产的销售价格,这意味着开发商在购买住宅用地时,未来开发利润极少,有些情况下,根本不存在利润空间。

“结果是土地拍卖价格和土地出让价格暴跌,但有几处地块的销售价格仍然很高,购买地块的开发商将不可避免地出现亏损。”普华永道参与调查的研究员在这份报告里补充说。

《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》基于城市土地学会和普华永道的研究人员亲自访谈了110位个人、收到600位个人的调查问卷回复,这些受访人员包括投资者、基金经理、开发商、业主、商业银行、中介、咨询机构和顾问。

这份报告其中一部分内容提供了有关中国内地及香港房地产投资和开发趋势、房地产金融与资本市场、不同物业类型、大都市圈以及其他房地产问题的展望。

租赁住房租金回报率低至2%

城市土地学会中国大陆地区首席代表李建学告诉《中国经营报》记者,中国内地的住宅利润降幅巨大,10年前开发商预计有20%~30%利润的开发项目,现在可能只有0%~5%,这是不少中国开发商纷纷离开,转战国际市场的原因,后者的开发收益更高。

与此同时,政府对银行贷款政策的控制允许削减或增加开发商的融资渠道,以此作为对房屋供应和定价的一种调剂手段。目前政府正通过大幅降低银行的建筑和购地贷款,以应对新一轮房价上涨。由于政府同时收紧抵押贷款,导致开发利润缩水和房屋销售下降,此举令小型开发商陷入困境。

房价高企,使得今年中国北京等地的租赁住房供应开始增加,这些租赁住房和传统西方多户家庭模式不一样,中国的租赁住房倾向于面积更小的、并且专注于更年轻的人口,而且会变成一个长期主题,对于大多数中国市场的租赁者来说,国内房价高到已经够不着,除了租赁,毫无它法。

在中国内地,投资者(包括国内一些大型开发商)正在积极建立运营平台,住宅针对单人或双人年轻住户。比如一家外资基金已经在一系列老旧的租赁写字楼或零售资产的基础上建立了一个本土平台,这提供了一种比购买优质土地便宜得多的方法,然后将这些建筑物改建成约22~25平方米的一居室公寓住宅,每个月以400~500美元的价格转租。

一位基金经理解释称,“需求巨大,中国的租赁阶层已经达到了数亿人,但是租赁住房概念及其发展模式将会与美国和日本截然不同。中国的租赁市场发展起来并不容易。大多数房地产基金都是整栋大楼建造、开发与收购,而我们在中国的租赁平台是在全国250个地点管理近3万个房间,更重要的是运营,创建一个标准化模型,能够扩大管理团队,对于覆盖10个地点可能很容易,但在100~200个地点管理起来困难得多。”

高税率、租金收益率低,以及中国目前缺乏适合自建出租公寓模式的正式法律结构,被认为是机构投资者越来越广泛发展租赁住房项目的障碍。但是最近政府支持租赁住房市场发展的一个策略就是划分削价地块进行出租公寓开发,并允许将商业用地和农村集体用地改划为出租公寓用地。

此外,中国政府也打算建立一个融资框架,允许开发商剥离现行法律规定作为出租物业的低收益住宅资产。今年10月份,监管机构批准了一家国内主要开发商发行7.5亿美元资产担保证券(ABS),由其租赁公寓投资组合的租金支持,息票利率为4.88%。

“目前还不清楚这些资产如何能够产生明显的高收益,但这可能成为更多此类ABS项目的样本,监管层有意使用ABS框架(也可能是基于房地产投资信托基金的框架)来促进全国性住宅租赁平台的发展。”李建学说。

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