专访合生商业董事长鲍文格:5年收入预期100亿元
2017-10-27 23:21:37作者:余燕明 来源:中国经营网 评论:

本报实习记者 余燕明 北京报道

刚刚过去的国庆节,位于北京广渠路与西大望路交会处的朝阳合生汇开始试营业,这是一个大型商业综合体,其购物中心部分的面积近20万平方米。“合生汇”是合生商业的城市综合体主打品牌。

“我们的项目主要集中在北上广深一线城市及成都,未来我们仍然会以这些城市为重点发展区域。”合生商业集团董事长鲍文格告诉《中国经营报》记者。

2015年底商管团队独立运作,截至目前,公司运营管理着70余个商业项目,其中已开业运营的项目30多个,面积超过300万平方米。

截至今年三季度,合生商业收入达26亿元,鲍文格透露全年预计收入规模能够突破30亿元。

合生商业为未来5年制定了100亿元收入的目标,与此相匹配的是,未来3年内,公司将开业运营30个商业项目,包括北京通州合生汇、上海静安合生汇、苏河湾合生汇等项目,其中预计开业12~15个商业综合体及购物中心。

“我们希望在商业地产的下半场进一步提升资产管理能力,孵化运营能力。”鲍文格说。

独立运营

独立运营的合生商业负责统一管理集团全部自持商业项目。

“商业集团是统一管理平台,全权负责运营管理这些项目。”鲍文格如是解释合生商业的角色,当对一个项目前期投资决策时,合生商业团队将参与判断,“所有资产和物业运营团队均会判断是否值得投资”。

合生商业从项目拿地环节开始就已经介入,同时为了在业务管理上平衡运作,每个商业项目都会组成3人以上团队参与,包括项目经理、运营经理及投资资管部经理,共同分析商业项目的投资、成本以及回报。

“在架构管理上没有困惑。”鲍文格说,合生商业是独立的运营管理团队。

合生商业定位为商业全产业链的创新运营商及管理商,“全产业链”主要涵盖两个维度。

纵向维度上,合生商业从投资拿地,到开发建设,再到后期运营及物业管理,公司都具备相应能力。

“纵向生产全产业链覆盖,能够保证投资人利益锁定,整个商业理念可以全程贯彻到项目。”鲍文格说。

横向维度上,合生商业具备多业态综合管理能力,包括城市综合体、购物中心、写字楼、酒店及产业园五大业态。

“横向多种业态的聚合,让我们具备了不同内容互补,形成商业全产业链闭环生态圈,同时还可以抵抗经济不平衡因素。”鲍文格说,而且在业务能力和客户体验上,能够实现跨界。

商管集团成立之前,各控股公司的自持商业物业由各自的商业投资事业部管理运营,之所以成立合生商业管理集团,鲍文格解释称,传统商业地产开发主要以开发贷款孵化项目,房地产上市公司估值要结合“销售+投资”模式,但是纯投资、持有和管理商业项目的企业估值难以释放。

“商管平台独立以后,经过两年的发展,旗下商业项目陆续开业,运营体系和开发体系都锻炼得不错,现在也尝试通过基金或证券化产品,对接资本市场形成闭环。”他说。

鲍文格认为,合生商业的优势体现在公司对投资回报率的要求比较高,同时在项目开发、业态落位及商业全产业链布局能力上,也能够确保投资回报率。很多投资机构配置商业资产的优势在于资产组合的风险平衡以及利用不同渠道的资金,除此之外,合生商业还具备较强的运营管理能力,所有资本判断商业项目价值,都是基于基础资产的质量和运营能力,之后才是议价能力。

“我们运营管理的是全产业链、多业态商业项目,抗风险能力比较强,能应对经济波动带来的风险。在公司综合管理能力方面,我们的安排是总部夯实,加强财务、人力和资产、IT信息化等职能和服务能力,而业务部门的优化组合能够确保项目开发、经营管理、资产回报和未来发展的稳定。这就好比总部是将军,业务部门是作战部门,分工明确。”鲍文格说,“我们关注业务平衡和开发资金、现金流平衡,以及如何保证投资回报。在这之后只要能够保证资本开放性,观察市场行情的变化,就能择机选择出售或持有。”

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