长租公寓企业融资样本:基金、夹层信托与资产证券化
2017-10-27 13:12:26 来源:中国经营网 评论:

除了发行ABS产品取得资金,魔方公寓也获得了一些机构投资者的部分夹层资本。魔方公寓最近一次披露融资进展是在2016年4月份完成近3亿美元C轮融资,由中航信托主投,B轮投资方美国华平集团跟投。

据公开信息披露,魔方公寓设立了VIE架构(协议控制),因此C轮融资主体是境外公司,主要采取的是“债+股”融资方式。

《中国经营报》记者从一位信托公司人士处获取的融资材料显示,中航信托为魔方公寓该轮融资债权部分设立了4期集合资金信托计划,总发行规模10.25亿元,这些信托计划存续期间介于1~2年,即中航信托为其提供的信托贷款将于今年和明年陆续到期兑付,固定利率则介于6.3%~8%。

中航信托发起设立的这些信托计划主要向魔方公寓发放贷款,并由魔方公寓提供股权质押。这位信托人士告诉《中国经营报》记者,魔方公寓安排了VIE架构,这次信托贷款除了大部分资金给到境内运营主体,另一部分资金也给设在开曼群岛的未来魔方公寓筹划上市的主体发放了贷款。

“长租公寓企业现阶段基本上不能盈利,主要是前期获取物业、装修改造的一次性投入较高,但这些长租公寓运营商又必须持续扩张并形成一定规模的情况下,要从资本市场获得资金。”这位信托人士说,“风险资本几乎不可能接受长租公寓企业投入大量资金获取物业,无论是长期租赁或直接收购,所以必须解决如何安排融资获取公寓物业及后续改造装修。”

上述中诚信评级业务人士也私下向《中国经营报》记者表示,长租公寓企业很难突破融资以支持其规模扩张。

“新派公寓ABS产品完成发行且赛富不动产基金溢价退出有一定个案性质,主要是目标物业快速实现了资产增值,森德大厦位于北京CBD区域,受益周边物业价格持续上涨。”他分析,新派公寓通过核心增益型策略基金收购物业,持有3~5年时间并管理运营,退出时满足基金收益率可能要求转让价格实现翻倍,如果以发行类REITs产品退出,则要求经评估物业价值增值2~3倍。

“现在北京找到这类未来能够快速增值的低效资产难度很大,即便取得物业运营3~5年实现物业增值2~3倍也是巨大挑战。”他补充说。

对于魔方公寓的融资方式,中诚信评级这位业务人士则表示,锁定3~5年运营期的租金应收款发行ABS产品融资,打包大量公寓房间获得的有限资金量难以支撑魔方公寓持续获取物业实现扩张,至多拓展个别项目及补充运营资金。“机构投资者参与的上市前融资以夹层方式给予资金,债权部分面临偿付压力。”

《中国经营报》记者也分别电询上述两家长租公寓企业支撑其规模扩张融资安排,对方均已表示获悉问题,但截至记者发稿,暂未回应。

(编辑:周丽 校对:颜京宁)


*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。