长租公寓企业融资样本:基金、夹层信托与资产证券化
2017-10-27 13:12:26 来源:中国经营网 评论:

上述机构人士告诉《中国经营报》记者,赛富不动产基金可以在多层次实现投资收益。“当时基金是对森德大厦完成整体收购,大宗交易对物业出售方拥有较强溢价能力。”他说,基金通过对森德大厦物业持有、重新装修和交由新派公寓运营,实现目标物业增值。

“这些增值一方面是基金持有物业期间不动产随着市场房价、地价上涨带来增值,另一方面是物业重新改建、装修和持续运营后租金收益带来的评估增值。”他说。

根据赛富不动产基金测算,基金到期退出时的IRR(内部收益率)预计会超过30%,有限合伙人份额的平均年化投资回报率预计会超过13%。

“赛富不动产基金今年面临退出压力,恰逢目前商业物业资产证券化比较活跃,因此将基金持有的森德大厦项目公司股权出售予服务机构为后续资产证券化专门设立的基金或信托,赛富不动产基金实现退出,服务机构再按照转让协议将专门设立的基金或信托受益权出售予专项计划,专项计划通过持有基金或信托间接持有目标物业,并完成ABS产品发行。”这位机构人士表示。

他进一步介绍,如果以基金退出时由新派公寓单价4万元整栋回购森德大厦,项目物业目前回购价值将达到2.28亿元,与“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”拟发行金额相当。

“预计渤海汇金在中间专门设立管理的基金或信托受让森德大厦物业时,经重新评估的目标物业资产价值会高于2.28亿元。但为了获得ABS产品发行评级因此必须有资产折价。”他说,新派公寓这一项目拓展模式前提是必须找到核心增益型投资策略的基金合作,低价获取物业后耐心经营3~5年后提升租金水平,同时拥有资产证券化等退出渠道。

魔方公寓:夹层信托与ABS融资

另一家集中式长租公寓运营商魔方公寓去年在上交所发行了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,发行规模3.85亿元,其中1.1亿元优先级份额在今年7月初已经期满。

据《中国经营报》记者了解,与新派公寓类REITs产品以公寓物业产权作为底层资产不同,魔方公寓ABS产品的基础资产为其在北京、上海、广州等地经营的30处公寓房间。

魔方公寓ABS产品交易结构上安排了双SPV结构,原始权益人委托中航信托设立了“魔方公寓信托贷款单一资金信托计划”向魔方公寓发放信托贷款,同时将持有的信托受益权转让予资产支持专项计划,魔方公寓以其持有的可出租公寓房间产生的租金收入应收账款质押给中航信托,并向中航信托承担差额支付义务。

入池基础资产对应分布于北京、上海、南京、广州、杭州、苏州、深圳、武汉7个城市30处公寓物业,入池房间数为4014间,预测锁定2016年二季度至2020年一季度的租金和物业费收入合计为6亿元。

前述要求匿名的机构人士介绍,魔方公寓信托受益权ABS产品的实际信托贷款规模是3.5亿元,优先级资产支持证券产品存续期分别是1.1亿元一年期、1.1亿元两年期和1.3亿元三年期。“按信托贷款金额及基础资产预测现金流量计算,魔方公寓ABS产品贷款价值比(Loan To Value)约近60%。”

值得注意的是,作为底层资产的魔方公寓在全国7个城市的30处公寓物业,其并不持有这些物业产权,而是取得了长期租赁权,再以这30处整租物业已经形成和将要形成的全部短期租赁收入产生的应收账款提供质押给专门设立的资金信托以取得信托贷款。

“由于魔方公寓ABS产品发行人主体资信较弱,为了满足产品发行评级,一方面项目引入了第三方担保及发行人承担差额支付义务,另一方面归集到资产池的预计现金流规模较大,高比例覆盖信托贷款,以此换取较高评级。”这位机构人士说。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。