长租公寓企业融资样本:基金、夹层信托与资产证券化
2017-10-27 13:12:26 来源:中国经营网 评论:

本报实习记者 余燕明 北京报道

“如果要培育专业化、机构化的租赁企业,现在可以对一些规模不错、信誉良好的企业给予专项资金和贷款支持,租赁企业现阶段寻求融资或信贷,存在困难,因为可能普遍都不盈利,又属于创新性的租赁资产,所以金融和财政上需要突破。”长租公寓运营商自如CEO熊林告诉《中国经营报》记者。

日前,另一家集中式公寓运营商新派公寓通过发行资产证券化产品完成了一笔总额2.7亿元的融资,之前持有新派公寓一处位于北京CBD区域公寓物业的基金也顺利实现退出。

根据深交所披露的ABS产品备案,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”完成设立,发行人为渤海汇金资管,拟发行金额为2.7亿元。

2016年,长租公寓运营商魔方公寓以全国多处公寓物业租金收益为底层资产,在上交所设立发行了资产证券化产品,募资3.85亿元。

中诚信评级一位参与多个房地产类资产证券化产品评级的业务人士告诉《中国经营报》记者,不持有物业并提供抵质押增信的长租公寓运营商,难以从金融机构获得间接融资,以未来租金收益作为底层资产在交易所发行ABS产品是不多的融资渠道之一。

“持有物业的长租公寓运营商可以发行类REITs产品,但是若要获得发行评级则必须接受较高资产折价。由于集中式长租公寓运营商前期获取物业及改造装修成本较高,尤其是收购公寓物业,资产证券化很难作为长期融资手段满足这些长租公寓运营商快速扩张的资金需求。”他说。

新派公寓:发行类REITs、基金溢价退出

据《中国经营报》记者从一位机构人士处获悉,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”的底层资产为一处位于北京CBD区域的公寓物业,以物业产权作为底层资产的证券化产品使其获得了类REITs属性,以新派公寓运营该处物业出租的租金收益支付后期ABS产品利息,满足证券化产品收益率要求。

新派公寓在2013年与赛富投资基金设立了一期核心增益型基金收购了位于北京CBD区域的森德大厦,目标物业对价1.3亿元,森德大厦整体改建装修后,这个公寓项目总计投资1.65亿元。

森德大厦总建筑层数为12层,总建筑面积5700平方米,改建完成后,整栋公寓拥有地上12层及地下3层,共计提供101个公寓房间,户型面积从15平方米~140平方米不等,作为白领公寓运营对外出租。

按照赛富不动产基金收购森德大厦对价,平均交易均价为2.3万元/平方米,叠加改建装修成本约为2.9万元/平方米,当时周边公寓物业销售价格接近4万元/平方米,赛富不动产基金收购价格实际折让了40%。

赛富不动产基金由新派公寓和赛富基金合作设立,新派公寓和赛富投资基金设立有限合伙企业出资1%担任基金管理人,多数基金投资人则设立有限合伙企业出资99%担任有限合伙人,由北京通达富资产管理有限公司收购并持有森德大厦,同时与新派公寓签订了20年期租约的委托管理合同。

这支基金设置的存续期限为“1+2+1+1”年,一期基金实际在4年后即2017年到期,这意味着过去4年时间里,森德大厦长租公寓物业产权由赛富不动产基金持有,交由新派公寓运营管理,并且到今年一期基金面临退出。

在基金存续期间,根据新派公寓与赛富不动产基金订立的委托管理合同,新派公寓每年向项目公司支付一次租金,不低于有限合伙人出资额的3.5%。

同时,赛富不动产基金还安排了两种退出方式。一是基金可以直接对外转让其通过项目公司持有的森德大厦物业产权;二是投资期限届满,而市场行情不理想,则新派公寓将按照4万元/平方米的价格回购基金持有的项目物业。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。