潘石屹近50亿出清沪凌空SOHO SOHO中国继续“瘦身”4年套现约300亿元
2017-10-25 11:35:59作者:王宇 杨玲玲 来源:中国经营网 评论:

特约撰稿 王宇 本报记者 杨玲玲 上海报道

SOHO中国有限公司(00410.HK,以下简称“SOHO中国”)再度出售旗下项目。10月23日深夜,其发布公告称,将以50.08亿元的价格出售凌空SOHO给基汇资本。公告透露,凌空SOHO项目截至2017年6月30日的总成本约为27.01亿元,评估价值约为46.41亿元。按照协定的50.08亿元价格,凌空SOHO是以高出成本85%售出,预期获得毛利3.67亿元。

截至《中国经营报》记者发稿时,SOHO中国开盘价位4.720港元,较前一天收盘4.670港元,上涨1.07%。

据了解,凌空SOHO是位于上海虹桥临空经济区的商业楼宇,总建筑面积约为12.82万平方米,其中包括办公区约为10.30万平方米,商业区约为2.51万平方米。买方基汇资本是一家定位全球房地产市场的私募基金管理公司,现已募集股本86亿美元,管理资产金额达130亿美元。

针对出售事项的相关详情以及后续的出售计划等,记者致电SOHO 中国相关负责人,对方回应称“目前一切以公告为准,暂不便透露更多细节”。

同时,易居研究院智库中心研究总监严跃对此置评称:“SOHO中国的商务楼宇的并购和转让的节奏是比较快的,这符合此类企业这几年的经营思路,即通过此类楼宇的高频交易,进而赚取更高的差价。类似套现机制有助于企业保持比较活跃的资产组合调整。频频出售还很难说其对于上海办公市场的不看好,反而是说明其对于办公资产的流动性比较看重,这要得益于上海办公资产高流动性和高增值的优势。”

事实上,凌空SOHO易主早在一年前就已现端倪。在去年8月17日举行的SOHO2016年度中期业绩发布会上,SOHO中国董事长潘石屹表示,将出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场等三个上海非核心项目。据媒体报道,有关这三个项目的意向客户,潘石屹当时称:“现在还没有意向客户,因为这项决定是我在5分钟前宣布的。”

但SOHO中国历年财报数据显示,凌空SOHO于2015年/2016年/2017上半年的租金收入分别为7000万元/1.43亿元/9000万元,出租率分别为73%/94%/97%,占当期租金收入比重分别为6.65%/9.46%/11.00%。无论是出租率,还是租金收入占比,都呈逐年上升趋势。

SOHO中国为何仍要出售这只能下金蛋的“母鸡”?今年7月7日,潘石屹曾在媒体上公开表示:“在价位低的时候进货,在价位高的时候就出货。我们是要永远遵循这个原则,并判断什么时候是价位低的时候,什么时候是价位高的时候。”

“从楼市周期性来看,明年会面临较大压力,趁早离场一方面可以保住利润,另一方面如果有其他投资项目,也可以往里注资。另外,从目前投资角度来看,靠租金回报回本有相当长的时间,钢筋水泥压着资产影响现金流。从抗风险的角度来看,现金流越强抗风险能力就越高。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出。

在“低买高卖”的策略下,近四年来,SOHO中国已经通过“卖卖卖”套现约300亿元,其中绝大多数是位于上海的商业楼宇。2014年2月,SOHO中国以52.32亿元的价格出售SOHO静安广场和SOHO海伦广场;2014年9月,凌空SOHO中的10.02万平方米,以30.5亿元出售给携程;2015年9月,SOHO中国以84.93亿元出售名下外滩项目的全部股权;2016年7月,SOHO世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险股份有限公司;今年6月26日,上海虹口SOHO也以35.73亿元售出。

至于出售凌空SOHO所得款项,公告称用作一般运营资金。而潘石屹也曾在今年7月份公开表示,SOHO中国整售物业所得的资金将会主要用在SOHO3Q的拓展上面。这一项目曾在2015年被媒体称为,潘石屹带领SOHO中国再一次转型的方向,具体来说,就是将写字楼办公室以短租形式租出,形成“共享办公空间”。

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