城市更新不是房地产?消费升级下的新商业与新办公
2017-09-21 20:47:58作者:余燕明 来源:中国经营报 评论:

本报实习记者余燕明

“城市更新不是房地产,也不仅是老旧建筑的改造,而是城市消费升级背景下的新商业与新办公。”高和资本董事长苏鑫反复强调说。

苏鑫是在“2017中国城市更新论坛”上做出这一表述的。苏鑫所在的高和资本牵头联合54家机构联合发起了中国城市更新论坛,以此作为平台提供行业内交流、增强与立法部门、监管部门及其他决策机构的沟通,以及增进与投资者联系。

苏鑫以较为形象的描述解释了城市更新,“一个城市就像一个有机的生命体,它会产生病痛、衰老,会有城市病。当下北京、上海等核心城市机体已经出现了问题,原有的城市功能难以满足现在市民的消费需求,这就需要城市更新。”

转型、更新与合作

高和资本是国内较早成立的商业地产基金,如今也是一家专业的资产管理机构,迄今高和资本累计管理了约300亿元人民币商业资产,其参与投资的城市更新项目包括北京新街高和、高和蓝峰大厦、上海静安高和大厦等,同时参与发行了中国金茂、世贸天阶、红星美凯龙等商业地产的资产证券化。

苏鑫认为,围绕城市更新实际上是地产商转型、城市消费升级和各方资源合作。

地产商转型可能隐藏了两条路径,其一是继续扩张、并购与增加规模,但今后很难获得资本市场的认可,其二则是由开发型向资管型转变,比如在成熟市场的凯德集团,实际上已经是一家资产管理型开发公司,表现形式即为基金化,业务范围包括开发基金、增值基金和持有型基金。

“一边是资产方,另一边是资金方,资产管理公司在中间只做一件事,就是资产加工。”苏鑫说,“将不稳定、低现金流资产,提升加工成稳定、持续增长的现金流资产,并通过证券化出售给资本方。”

接下来地产商的转型演变,苏鑫认为将经历两个过程。一是开发商此前包揽了资本、资产和运营,但未来一定会发生分化、打散;二是开发商将来会把资产移出表外,通过证券化等方式减轻资产负担。

但转型过程里可能随时踏进误区。比如开发商转型为基金或资产管理公司并不具备先天优势,反而挑战极大,因为地产商关注至少百万元以上的收入,而资产管理关注的是千元的收入和成本;轻资产运营也需要跟资本对接,运营与资产结合,通过运营提高租金获得资产价值增长;另外,目前大型资本对商业地产配置仍然偏债性,其实追求长期、稳定和安全的保险资金与商业地产是恰当匹配。

城市更新通过“改硬件、装内容、促流动”的方式将能够显著提升商业资产价值。苏鑫介绍,城市更新过程里,硬件改造预计可以提升20%-30%资产价值,通过运营提升租金后,资产价值预计会提升40%-50%,流动性产生溢价,通过证券化变现会产生20%-30%收益。

“通常认为招商和运营是资产管理的核心,但更核心的是装内容,让现金流稳步提升,商业地产缺少流动性,获得流动性在成熟市场的经验就是证券化,证券化定价方式就是租金现金流倒算。所以装内容提升租金是城市更新的本质。”苏鑫说。

城市更新的推动力是消费升级,其次是科技和文化艺术。城市更新其实需要满足消费者对效率和体验的需求,体验是心理需求,文化艺术是最底层的心理需求,可以改变场景和体验,高科技、人工智能等也可以改变体验。

“城市更新需要合作,需要系统化资产管理、开放创新的内容填充、证券化方式促进资产流动等三个‘动力翼’。”苏鑫介绍,目前高和资本在资产端与中国金茂、首开股份等企业合作,资金端跟国开金融、华融融德合作,细分市场及商业则与大悦城地产、红星美凯龙等合作。

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