北京8月首次土拍全面限价 房企加速买地将比拼控成本能力
2017-08-02 12:37:09作者:许晓 来源:中国经营网 评论:

本报记者 许晓 北京报道

8月1日,北京再次成交3宗地块58.3亿元。与以往大热不同,东城地块仅经过两轮竞价,最终由华润+招商+碧桂园联合体以38.4亿元近乎底价竞得,溢价率仅为0.52%;而两宗平谷地块,虽位置偏远却备受房企争抢,经多轮竞拍最终由金科以总价19.9亿元拿下。

此外,值得注意的是,3宗土地都对住宅部分的商品住房进行了限价。根据要求,此次出让的东城区地块住宅,未来价格不得超出9.35万元/平方米,平谷区夏各庄镇2宗地块住宅价格不得超出2.73万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟指出,北京土地市场已经全面限价,今天的三宗住宅地块,全部限价,土地价格的计算已经没有意义,未来房企更多的开始成本控制优势比拼。另外,从目前市场挂牌的剩余住宅地块看,预计热点地块依然有多家企业抢夺,但总体土地市场已经有所退烧。

最热门东城区地块成交爆冷

北京8月首次土拍,让市场意外的是,备受关注的东城地块未进入举牌阶段,仅经过两轮网上竞价就以近乎底价成交。

据规土委官网显示,北京市东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块,东至永定门外大街,南至革新中街,西至规划松林东路,北至铁路线,位于二环内,紧邻地铁14号线和8号线在建部分。该地块规划建筑面积为73598平方米,起始价为38.2万元,最终由华润+招商+碧桂园联合体以38.4亿元拿下,溢价率仅为0.52%。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,东城地块出现接近底价的成交,并非代表土地市场降温。作为最近数年最优质的住宅用地,东城区地块未现场竞拍就出现了成交。整体看,主要原因还是因为土地属性复杂,特别是其中的商业金融部分大部分需要持有经营20年,而且不小于7000平米需无偿移交。

与东城地块形成对比的是,两宗平谷地块虽位置偏远,但颇受房企关注。竞拍现场,均吸引了包括首城置业、金科、招商+吉林天茂、旭辉、保利+首开+龙湖、首创、中海、金地、远洋、万科、碧桂园等多家企业及联合体参与。

最终,两宗平谷地块均由金科斩获,并竞争到价格上限,竞配持有住宅。公告显示,平谷区夏各庄镇03-04地块R2二类居住用地,建筑面积58313平米,由金科以8.23亿元、自持面积24%竞得,溢价率49.6%,楼面价14113元/平;平谷区夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块R2二类居住用地、A33基础教育用地,建筑面积90599平方米,由金科以总价11.67亿元拿下,自持面积达28%。

在易居研究院研究总监严跃进看来,在这场土地竞拍市场中,金科的表现是最出色的,这也体现了金科较好的土地储备战略。联想到金科有股权之争的危机,此次拿地势必强化管理层对于企业经营的把控能力。而对于碧桂园来说,拿地也说明其在TOP1的企业经营规模上会再接再厉,所以拿地动作会比较积极。

房企拼抢依然激烈,优质地块难现高盈利

值得注意的是,北京今日首拍的3宗地块全部采取“限房价,竞地价”的方式出让。

其中,东城区地块,住宅销售均价不超过89068元/平方米,最高销售单价不得超过93521元/平方米,起始价为38.2亿元。平谷区夏各庄镇03-04地块,商品住房销售均价不超过26014元/平米,且最高销售单价不得超过27315元/平米,起始价为55000元。平谷区夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块,商品住房销售均价不超过26014元/平,且最高销售单价不得超过27315元/平,起始价为78000万元。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来,这种限制性措施在一线城市中非常常见。对于新进入北京或还想在北京继续深耕的企业来说,在北京能以这样的方式拿到地已经非常难得了。在上海住宅市场,排名前十甚至前五的企业才有资格拿地,而在北京就没有这种资格限制。

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