万科郁亮:房地产行业并没有真正产能过剩
2017-02-15 20:19:46 来源:中国经营网 评论:

本报记者 周丽 北京报道

2月15日,万科总裁郁亮在中国经济50人论坛2017年年会上发言认为,房地产行业并不是真的产能过剩,而是结构性差异比较大,城市分化比较严重。

“其实房地产行业并不是真正的产能过剩,因为老百姓居住问题没得到有效的解决”,郁亮表示。

郁亮指出,特大型城市的住房供应是短缺的,房价上涨比较快,年轻人买不起房子,不但降低了城市吸引力,也影响了城市的发展,对金融安全也有影响。而多个中小城市有严重库存。

在郁亮看来,要解决这个问题,有两个抓手。一方面是要发展租赁住宅,二是大力发展“轨道+物业”的模式。

具体到发展租赁住宅,郁亮指出,目前还面临一些问题。

首先,从机构租赁者来说,目前国民经济统筹没这个行业,也没有消防标准,住宅有住宅标准,但租赁这方面的标准就没有。

第二,税负过重,如不动产租赁经营,增值税达到11%。

第三,房地产信托投资基金(REITS)进展缓慢,没解决不重复征税和非交易型过户免征税费的问题。

第四,地方对发展租赁住宅方面重视不够,中央39号文没有得到落实。大城市房价这么高,租赁住宅是能够缓解大城市里面房屋供应不足的问题,这是一个抓手,应大力发展租赁住宅。

谈及第二个抓手——大力发展“轨道+物业”的模式,郁亮表示,“轨道+物业”的发展模式,对于我国家解决大城市病的问题,有很多机会。

郁亮具体说道,全世界12个超过一千万人口的城市,有3个在发达国家,其他都在发展中国家,中国有两个,北京和上海,这些城市都遭遇过大城市病或者正在遭遇大城市病。

“东京在80年代通过努力基本解决了大城市病的问题,东京城区里面有70%是住宅,使得东京在东京圈内成功解决了可支付住宅的数量问题、供应问题,缓解了大都市年轻人买房的压力。同时,东京的轨道交通在整个公共交通的比重分担率达到95%,东京通过轨道模式,实现通勤时间在一小时以内。”郁亮举例说。

与东京对比,中国大都市的住宅比和轨道交通覆盖比明显偏低。“上海城区里面40%多是住宅,北京更少一点约28%左右。轨道交通在整个公共交通的比重分担率,北京只有45%,上海55%,” 郁亮说,这些地方应该通过轨道加密的模式来解决问题。

郁亮总结,“轨道+物业”的发展模式,在解决我国大城市病方面应该有很多机会。发展租赁住宅和“轨道+物业”的模式,对房地产行业来说是供给侧结构性改革的两个抓手。


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