苏州出台“商改住”新政 助力市场去库存
2017-01-20 19:47:33 来源:中国经营网 评论:

本报记者 杨玲玲 上海报道

作为楼市“四小龙”之一,2016年以来,苏州市住宅交易出现井喷式上扬,而商业地产却遇冷,商业与住宅呈现出“一半冰山、一半火焰”的巨大反差。

近日,苏州“商改住”新政出台,迅速成为业界关注的焦点。

对此,多位受访人士向《中国经营报》记者分析称,苏州商业库存去化压力大是客观事实,商业项目运营情况也不容乐观,低租金、高空置率,部分项目业主和开发商之间还存在纠纷。房企相关负责人则认为“商改住”政策给他们提供了一个合法“转舵”的机会,具体落地细则值得期待。

苏州允许部分商办转为住宅

在消化体量巨大的商业库存方面,苏州近日再出新招。

1月20日,记者登录苏州市政府官网查询看到,苏州市人民政府于1月9日发布了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》),允许符合条件的商业办公用房转为住宅。

多位受访人士向记者分析称,苏州商业库存去化压力大是客观事实。

苏州房地产资深人士岳军提到:“苏州商办物业库存量大,出清周期应该在5年左右,去化也比较缓慢。最重要的是价格倒挂,园区湖东甲级写字楼成交价格基本上在1.4-2万每平之间,和住宅接近3万每平的成交均价相差很大。”

同时,中原地产苏州总监程杰告诉记者,过去多年苏州市场商办用地出让一直比较多,但是商办用地开发之后的销售和经营情况并不理想,很多项目出现了闲置。

“从目前的情况来看,库存量仍然偏大。整个商办市场的库存大概有52000多套,面积560万平方米左右,这里面包括商铺、酒店式公寓和写字楼。每一类产品面临的情况不尽相同,2016年底,酒店式公寓的去化周期为14个月左右,商铺的去化周期为50多个月,写字楼的情况则更为严峻,去化周期达到100个月。”

程杰称,从商业项目的运营情况来看,空置率居高、租金难达预期,部分项目的业主和开发商之间还存在纠纷,至今仍未解决。

“苏州对于低效产业用地的整治,则是此次商办项目受到管制的一个重要原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称,此类项目利用效率不高,空置率也大,所以积极进行转型是理所应当。同时,针对苏州创新创业等因素而积极增加相关物业的供应,则体现了产业转型的思路。

《实施意见》提出,对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大,项目尚未开工建设或未开始销售(包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置)的,可由建设单位申请,通过调整土地规划条件、用途,引导项目建设用地转型利用,用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。

同时,《实施意见》规定:对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应按程序申请批准同意后,重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。并提出,对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目,可以根据项目实际情况,按照“一项目一策”的原则,采取相应措施促进销售利用。

《实施意见》指出,2015年1月1日前,已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目,可以申请用地规划调整。2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目,则必须按确定的用途条件进行开发建设,不得申请调整。

政策落地效果有待观察

新政出台,高企的商业库存似乎看到曙光,不过,要真正享受“商改住”带来的福利,并非易事。

同策咨询研究部总监张宏伟曾撰文指出,“商改住”并非那么好实现。“‘商改住’肯定是几个部门联合操作,如此一来,如果‘商改住’政策落实部门不清晰,在操作过程中相关政府部门可能会出现相互扯皮,不作为的现象,政策效果难以有效发挥。 ”

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