6亿房产被评估为1亿多 最高法立案防城港最贵楼盘查封
2016-09-28 15:15:47作者:晏耀斌 来源:中国经营网 评论:

  本报记者 晏耀斌 北京报道

  “执行难”问题在今年被最高人民法院(下称最高法)以纲要的形式提到了重要位置,解决执行难剑指“难执行和乱执行”。《中国经营报》通过知情人士获悉,最高法于8月中旬对广西防城港中级人民法院一起查封案件进行立案。“这个案件可能要树立为‘乱执行’的典型。”

  案卷材料显示,李某与许某因经济往来双方多次互相借款,2014年1月15日两人通过协议方式确认李某共欠许某1.1亿元。之后许某向广西防城港中级人民法院(下称防城港中院)提起还款诉讼,经过防城港中院和广西高院两审,2015年8月广西高院终审判决要求李某履行偿还1.1亿元债务。

  从判决来看,这不是一起复杂的案件,问题却出在案件之外。案卷材料显示,许某起诉后,防城港中院于2014年7月根据许某的申请,查封了李某的328套房产,这包括商铺43套和住宅285套。

  李某,广西防城港腾飞龙房产开发有限公司(下称腾飞龙公司)董事长。2009年9月,广西在香港举办一场招商推介会,身为港人的李某被当地政府要将“防城港市打造成第二个深圳”所吸引,来到防城港投资。

  通过招拍挂,李某于2011年拿下了该市原客运站地块做旧城改造,项目占地29.2亩,总建筑面积约14.3万平方米,总投资6亿元,取名“腾飞广场”。腾飞广场因处于中心位置并靠近大海,成为防城港最贵的楼盘,也是很多企业和个人觊觎的项目。

  在防城港中院查封前,腾飞广场已经出售900多套房屋。案卷材料中的售房合同显示,腾飞广场卖给中国移动的商铺每平米高达48000元每平方米,而住宅为均价为7000元每平方米。根据计算,腾飞广场被查封的房屋价值达到4.34亿元。

  按照法律规定,查封的房屋价值远远超过诉讼标的总额是违法的。案卷材料显示,防城港中院并未对查封标的进行任何评估,同时也拒绝听取被查封对象的陈述。为此,防城港市委市政府多次召开协调会,要求法院不能过度查封。“如此查封,只会搞垮企业。”当地领导公开表示。

  各方面的异议并没有改变查封的现状。在广西高院终审判决后,防城港中院则迅速委托广西万宇房地产评估有限公司(万宇评估公司)对查封的328套房产进行评估。与此同时在2016年初,防城港中院同时又查封了李某另一处价值3000万的房产。

  万宇评估公司于2016年5月29日作出的评估结论显示,被查封的328套房产价值为1.2亿元,其中住宅的评估均价为2400元每平方米,而商铺的每平米价格最高为14000元,最低价格为6874元。

  这个评估总价和法院判决的还账的金额蹊跷吻合。腾飞公司交给最高法的材料显示,根据计算被查封的328套房产当前市值超过6亿元。“这样的评估完全是一个圈套,这个评估价格都不够,5年前拿地的楼面价和建安成本。”

  一评估专家告诉《中国经营报》记者,从专业的角度来看,如此巨大的差别源于评估公司采用了“错误的状态”评估。《评估报告》载明,本次评估按价值时点现状完工状态,考虑到项目停工的影响因素及项目烂尾工程的可能性。“停工和烂尾完全两码事。”上述专家认为,为什么采用烂尾来评估,就不好说了。

  在评估结果出来前,腾飞广场已经开始复工,截止今年9月腾飞广场已经全部完工并开始交房。然而评估结果出来三个月后,李某于9月2日才接到评估报告并提出异议,“但万宇评估公司和防城港中院负责执行的韦姓法官均避而不见。”

  让有关方面更加震惊的是,防城港中院执行韦姓法官于9月2日亲自送达给李某的两份万宇评估公司的《评估报告》,内容竟然并不相同。《中国经营报》最新了解到,因为该案背后执行的蹊跷,广西壮族自治区人民检察院已启动督办程序。

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