专栏首页>张平
房贷利率上浮 2018年购房置业窗口还有吗?
2018-02-28 16:21:21 来源:平说财经张平



春节假期刚过完,国内楼市便传出一冷一热的两则新闻:一边是新年多地房贷利率上行,购房门槛再度提高。近期还有部分银行将首套房的贷款利率上浮至基准利率的20%至30%。另一边是,春节假期间返乡置业潮催生了三四线城市房地产热度,部分城市楼市成交同比增加46%。

面对各地银行纷纷上调房贷利率,一些刚需和改善性购房者抱怨称,房价即使会降一些,但是买房门槛更高了,难度更大了。2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,同比上升21.75%。

实际上,银行不但把房贷利率全线上浮,还加大了对购房者的审核标准。除了征信良好,月收入覆盖月还款额的2倍外,还要求贷款人具有大专以上学历。而另一家股份制银行则要求,贷款人年龄在55周岁以下。

同时,银行虽然上调了房贷利率,但是发放贷款的速度明显要比去年底快了许多。近期从面签到过户大概需要15天-20天,从过户到放款需要1个月-2个月。也有个别银行放贷速度更快,面签完第二个工作日批贷,房本抵押后第二个工作日就能放款。

对此,业内专家表示,房贷是影响房价走势的最关键指标之一,收紧的房贷叠加房地产调控政策,对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。但在此过程中,一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升,杀伤力度不容小觑。

不过,我们认为,今年并不是购房者置业的好时光:一方面,在房地产调控政策从紧,为了防止各地房价还会有报复性反弹,未来很长一段时间房地产调控不会放松,而且有从一二线城市向三四线城市传递的趋势。

另一方面,为了防控房地产金融危机的曝发。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐步显现,投资者购房的风险正在加大。1月份,银监会曾表示,2018年将努力抑制居民杠杆率,继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。房地产金融在去杠杆的情况下,投资性购房者很容易“抓鸡不成蚀把米”。



当然,也有人对今年房地产市场表现出较为乐观预期。因为数据显示,返乡置业潮推动了三四线城市房地产成交量的回升。2018年春节期间,大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃,这传递出一个信号,即:今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

实际上,我们不能因为春节长假期间部分城市出现返乡置业浪潮,就对2018年整年的房地产走势产生乐观预期。首先,受返乡置业,以及货币化棚改等因素的影响,29个二三线城市春节期间楼市成交量同比增加46%。苏州、福州等地房地产市场持续高温。不少标杆房企都在三四线城市开启“春节抢收”销售。

问题是,这次返乡置业买房潮的到来,主要还是来自于大城市里的外来务工人员,他们在城里打拼多年,并且知道在大城市买房无望,这次却看到家乡附近的城市房价还不太贵。为了给家人和孩子能改善居住条件,他们纷纷春节期间选择购房。



但是,三四线城市生活条件远不及一二线城市优越,而且三四线城市房价虽然便宜,但是经济发展同质化严重,无法吸收更多的外来人口的流入,所以这种返乡置业潮不可持续。春节之后反弹的成交量又会重新回落。

再者,与大城市相比,老家附近的三四线城市房价性价比的确很高,但是春节之后的房贷利率全线上涨,同时“因城施策”的房地产调控也将逐步蔓延至三四线城市,这会使本想在三四线城市购置房产的人望而却步。

因为现在很多三四线城市房价较去年同期都番了一倍,失去了投资价值,在这个早已涨幅巨大的房价上买房,风险巨大。而且一旦房地产调控效应显现在房价上,三四线的买房风险系数也是相当高的。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。