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涉及上万亿!深圳第三次房改 房地产市场正在发生剧变!
2018-08-06 10:44:11 来源:叶檀财经

深圳的房地产显示了中国房地产改革的新路径。

这是深圳的第三次房改,深圳,成为全国新一轮房改的急先锋。

1989年,深圳进行了第一次房改,当年颁布《居屋发展纲要》,目标是,未来商品房占30%,福利房和微利房占70%,走的是典型的新加坡模式之路。

深圳希望通过《居屋发展纲要》,解决本地户籍居民居住问题,当地住宅产业局为公务员造福利房、为企业职工造微利房,在几乎没有向国家要一分钱的情况下,解决了大部分职工和公务员的住房问题。

1993年,第一阶段目标部分实现,深圳宣布基本解决户籍人口住房问题,深圳住宅产业局获得联合国人居奖励。现在回想上世纪80和90年代深圳的公平和活力,仍然让人心情激动。

可是,中国住宅很快集体转向,走向商业化,土地成为第一轮国企改革后地方财政的重要支撑。从1997年开始,深圳住宅产业局开始被边缘化,深圳市区一块30万平米的住宅用地,住宅产业局只拿到7万平米,剩下的23万平米都给了开发商。2003年,住宅局被正式撤销,深圳房地产从新加坡模式转向香港模式。这是深圳的第二次房改。

这是一次绝对错误的选择,香港房地产模式是培育权贵和寡头的温床,土地市场尾大不掉,成为经济的腹心之疾。

1998年,也是中国商业房地产的元年,至此,全国走向卖地、卖房之路,深圳的转型只不过是全国房改的缩影,一直到现在,我们不得不再次艰难房改。

2017到2018年,原有的商业房地产之路走到尽头,最重要的标志是,中美贸易战打响,房地产泡沫到实体经济的发展,房地产成为山巅上摇摇欲坠的堰塞湖。

2018年8月3日,深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号),这意味着,深圳第三次房改的靴子正式落地,也意味着,全国第二次房改开了先河。

根据新版深圳“房改”方案,将来深圳商品住房比例仅占40%,从2018年起,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。

看着很眼熟对不对?跟1989年第一次房改的版本相比,商品住宅目标有变,大致是从30%上升到了40%。深圳再次转向,又从香港模式回到了新加坡模式,我们转了两个大弯。

深圳新政强调在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

跟北京、上海常住人口下降不同,深圳、广州的人口还在继续流入。未来18年,深圳人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,以每套3人计,可以解决300万人的居住问题,每年大约解决17万人。但是,以目前的速度,深圳一年流入的人口就在50万以上,租赁房杯水车薪。

打补丁的办法有两个,一是盘活现有租赁市场和小产权房市场,二是进行货币补贴。深圳面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴;面向符合条件的人才发放人才安居补贴;面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

跟第一次房改不一样的是,这次房改强调租赁房、补贴和共有产权房等方式,人人有房住,不等于人人有产权。

房改之后,深圳房地产将有所冻结,深圳的房租将会上涨。一方面是央行总体放水,房价受到抑制,会表现在房租等物价上。另一方面,国有企业与大公司介入租赁房市场,改造介入长租市场,通过长租市场发展相关的房地产租赁金融,这些都提高了房租的成本。

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