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叶檀:成为一哥后 恒大未来增长潜力到底有多大
2016-10-10 10:42:14 来源:叶檀财经

  2016年,是恒大成为一哥的转折性的一年。包括销售额等多项指标全面超越万科,成为住宅地产一哥,恒大时代开启。

  10月3日,中国恒大发布公告,与深深房订立协议,后者以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权,支付方式为股份支付及(或)现金支付。如果此举成功,恒大地产将在香港与内地同时上市。恒大地产在交易实施之前拟引入约300亿元战投。该项交易对恒大而言构成分拆上市;该项交易对于深深房而言构成重大资产重组。

  恒大预期未来3年销售额、营收及净利总额分别为1.5万亿元、1.008万亿元及888亿元。从2017年到2019年,三年预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元和5500亿元,保持年均10%左右的增长率;在营业收入上分别预期为2800亿元、3480亿元和3800亿元;预期扣非净利润三年分别约为243亿元、308亿元、337亿元。

  恒大一方承诺,若在业绩承诺期满后,标的资产的实际利润不足承诺业绩,则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。

  从数据上看,恒大的估算比较保守,恒大超额实现承诺的概率较高。

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  土地储备一哥

  恒大一直是激流勇进的急先锋。从房地产公司最重要的土地储备来说,从2009年恒大土地储备跃居全国第一后,保持至今。

  从2009年到2014年,恒大土地储备年均增长率达到33.5%。截止6月底,恒大土地储备1.67亿平方米,据世邦魏理仕进行的市场估值,土地储备从此前的2516亿上升到5242亿元,如果土地储备价值按照过去十年的平均数增值,恒大的资产将大幅上升。

  恒大已基本完成土地储备的结构调整。一度,恒大是三线城市地产代言人。2014年3月31日,在恒大业绩发布会现场,恒大地产集团董事局主席许家印三次强调,2013年恒大地产的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。

  但恒大很快根据形势完成了新一轮的战略调整,从2014年开始成为一二线城市土储巨头。2014年成为恒大改变土地储备资源结构的关键年头,集团土地储备分布于全国147个城市,覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市,在305个项目中,46.9%位于一二线城市。

  2016年的业绩发布会上,许家印先生表示,恒大在深圳有24个项目,“土地储备接近1200万平方米,按照现在的售价估算,货值有3500亿元。”375个纳入土储项目中,55%在一二线,73%的土地投资额在一二线,这还没算已经获得但尚未纳入土储的17个(1100万平米)深圳旧改项目。

  恒大已经从三线城市迅速切入一二线城市,在三年左右时间里完成新布局,这家企业具有神奇速度。

  最后,凭借低成本、高溢价与高周转,恒大在二三线城市获得了极高的销售毛利。不止一位开发商说,恒大从拿地到开盘只需4到6个月,业内最快。2014年土地储备累计平均成本约为997元/平米,处于业内较低水平。加上每年6%上升的销售均价,只要不出现房地产市场大事件,恒大应该可以保持10%甚至更高的利润增长。

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  高利润通过三条通道实现

  由于交楼金额可以预计的增长,恒大未来营收与利润将快速上升。

  首先是销售金额与销售均价上升。恒大预售均价从2009年5375元/平米,增长到2015年7892元/平米,年均复合增长6.6%,近2年由于市场景气,增长在8%以上。

  未来3年,即使按照销售均价仅增长6%这一保守预估,在2016年上半年均价8538元/平米基础上,预计17至19年预售均价为9322元/平米、9881元/平米、10474元/平米。

  其次是近两年市场扩张,预售额增长带来交楼金额上升。

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