中泰信托2亿项目“踩雷” 抵押土地价值引争议
2017-03-25 10:12:25作者:崔文官 来源:中国经营网 评论:

中泰信托一纸债权转让公告让已拖延兑付超9个月的项目曝光。山东天地缘实业有限公司(以下简称“天地缘实业”)因向中泰信托借款2亿元未如期还款,其抵押的一处估值为6648.86万元的土地以4256万元的价格被挂牌转让。

目前,该抵押土地经过三次拍卖流拍,已进入变卖公告期,变卖价格为4256万元,而中泰信托向其提供流动资金贷款2亿元,贷款期限2年,年利率13.1%,就算4000多万元的土地款能及时变卖也与2亿多的放款额相去甚远,中泰信托后续可能也将面临投资者的索赔问题。

中泰信托在给《中国经营报》记者的邮件回复中指出,“信托计划设立前,我司到天地缘对其进行了详细的现场尽调,进行了充分的风险评估。需要说明的是,目前,据我们所了解,天地缘及保证人的生产经营活动正常。”

延期9个月

据中泰信托债权转让项目招商书中所述,2014年,山东天地缘实业与中泰信托签订了借款合同,约定中泰信托向其提供流动资金贷款2亿元,贷款期限2年,年利率13.1%,每半年付息一次,贷款期限届满后利随本清。

作为天地缘实业关联方的山东惠民惠泽置业有限公司,将位于滨州惠民县的四块国有土地使用权抵押给中泰信托,为天地缘实业提供担保,抵押物价值1.33亿元。此外,天地缘实业也以100%的股权向受托人中泰信托提供了质押担保,天地缘实业董事长张宏伟、夏艺华夫妇为这只信托贷款提供了无限连带责任担保。

其中,山东健步食品科技有限公司也为这只项目贷款提供了连带责任担保,而这家公司总资产已超过14亿元。然而这一份看似非常靠谱的担保名单,依然没能改写天地缘项目违约的命运。

目前,贷款已到期,但天地缘实业未按照合同约定还本付息,构成根本违约,中泰信托已申请滨州市中级人民法院强制执行。目前,抵押土地经过三次拍卖流拍,已进入变卖公告期,变卖价格为4256万元。

记者查阅天地缘实业涉诉信息发现,2015年初以来,该公司已卷入了近40起官司中,被执行标的总额超过两亿元。而子公司山东健步食品科技有限公司涉诉案件也达17起。

事实上,中泰信托在《请求滨州市中级人民法院加快执行本案以着力维护社会投资人合法利益的函》中提到,天地缘于2015年5月26日已未能如期还款。

此外,中泰信托在同年11月与天地缘终止合同,走法律程序追缴投资。在去年5月,24个月期的天地缘信托贷款集合资金信托计划到期后,中泰信托曾两次发布公告延期兑付信托计划,至今延期已超9个月。

对此中泰信托回应记者称,“在追偿债权过程中,由于当地法院在执行案件过程中的消极履职行为拖延了执行工作,导致信托财产无法及时获得保护。尽管因执行工作的进展晚于预期而不得不延期兑付,我司仍在积极采取一切措施推动法院的执行工作、争取当地政府部门等的支持并推进上海法院的司法程序。”

风控失职?

不过长时间的拖延已经使得购买该信托产品的投资者逐渐失去耐心。去年11月就有投资者怀疑中泰信托事前调查失职,指出2014年初邹平地区已经发生企业联保风险,中泰信托作为受托人没有在信托风险中提示该风险,更在这个时间点成立信托计划将投资人的资产置于风险旋涡中,风控严重失职。

另外,在项目危机爆发后,中泰信托也没有及时披露,被指有恶意隐瞒事实之嫌。在已知天地缘5月就未能如期还款的情况下,2015年10月30日官网上发布的《中泰——天地缘实业信托贷款集合资金信托计划信息披露报告(第六期)》第三条中,却披露信托计划存续期间内,天地缘实业和担保人情况正常。

对此中泰信托回应称,“公司内部设有专项工作小组负责具体处置和协调,2016年10月20日的临时信息披露中我司已向投资者披露:延长期间信托受益人信托利益按原预期收益率结合实际延长天数计算。”

另外记者注意到,项目成立初期,山东惠民惠泽置业有限公司将位于滨州惠民县的四块土地使用权抵押给中泰信托,为天地缘提供担保。

但在2016年5月31日中泰信托公布的《中泰——天地缘实业信托贷款集合资金信托计划临时信息披露报告》中,四块土地抵押只剩下一块,且抵押物价值变为9906.5万元。而且这个价值还在缩水。本次中泰信托债权转让项目的招商书显示,目前抵押土地经过三次拍卖流拍,已进入变卖公告期,变卖价格为4256万元。

中泰信托则回应称,“是四块国有土地的抵押物,估值为1.33亿元。信托计划设立前我司到天地缘对其进行了详细的现场尽调,进行了充分的风险评估。”

实际上中泰信托也希望这些土地卖出好价钱。中泰信托在其债权转让项目招商书中表示,其经测算,楼面地价约为478元,明显低于周边市场价格,惠民县当地公寓价格约3500元/平方米,如果开发差别化房地产产品,由于地价相对便宜,该地块开发住宅的盈利前景看好。

对于投资者的偿付,中泰信托回应记者称,“天地缘项目目前待兑付的信托本金为1.2亿元,设置的风控措施(土地抵押,企业原酒质押,天地缘实业100%股权质押,保证人健步食品科技,张宏伟、夏艺华夫妇提供的担保)能有效覆盖信托利益,且均在司法过程中。对于质押物原酒,公司将依法评估拍卖。作为信托计划受托人,公司已经且将继续向包括法院在内的有关部门反映情况、采取司法救济措施等推进执行工作的进行,同时与交易对手保持沟通进行款项催收,审慎履职,维护和保障投资者利益。”

不过中泰信托对于情况的估计或许有些过于乐观。公开信息显示,抵押土地此前由滨州中院经库内随机选定土地评估机构,之后法院在淘宝网司法拍卖平台进行了公开拍卖。对于质押物原酒,滨州中院已裁定查封。

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