楼市与战事
2017-04-20 13:16:25作者:李开周 来源:中国经营网 评论:

 苏东坡有个亲戚,名叫袁褧,此人是东坡晚辈,出身世家大族,在开封东城坐拥豪宅。
  北宋末年,金兵攻进开封,皇帝被他们俘虏了,公主被他们抓走了,达官显贵成了奴隶,富商大贾成了肉票,袁褧一瞧,这地方没法待了,赶紧逃,辗转逃到了杭州。
  杭州是南宋首都,是南宋第一任皇帝宋高宗长期驻扎的地方,那里有精兵强将保卫着,比哪座城市都要安全。正因为那里安全,所以那里的难民也比哪座城市都要多。
  多到什么地步呢?北宋没灭亡的时候,杭州人口不到三十万。宋高宗在那儿定都以后,杭州人口超过一百万。
  这要搁到现在,一百万人以上的城市毫不稀罕,可那时候还是古代,古代的城市被城墙捆着,市区面积缺乏弹性,当时的建筑技术又不允许大面积兴建高层和小高层,故此容积率特别低,容纳不了那么多人口。截止到宋高宗绍兴元年,杭州城区常住居民已经多达一百五十万人,而城区面积只有三百平方公里(包括不能盖房的水域和山峰),平均每平方公里将近五千人,这个人口密度虽然不算绝后,但已经属于空前了。
  人口暴增了,房子能不能跟着暴增?不能,因为城区面积不允许,建筑技术不支持。人太多,房太少,当然要闹起房荒,房价和房租当然要跟着暴涨。宋高宗在绍兴三年(1133年)说过:“江北流寓之人赁屋居住,多被业主骚扰,添搭房钱,坐致穷困。”从北方逃难过来的新移民急需住房,江南土著趁机哄抬房价,几乎掏空了他们的钱包。
  袁褧逃难的时候,身上带着金银细软,到了杭州却买不起房,因为市面上可供出售的房子早就被比他还要有钱的逃难者捷足先登了。他只能租房住,在杭州金花巷租了一所小院子安顿老小。可是租房也不安生,因为房东三天两头涨房租。他找房东理论,房东牛哄哄地说:“你嫌贵就搬走,想租我房子的人多着呢!”他一怒之下就搬了,搬到杭州郊外的一个小山村,一直到死也没能进城。
  那个年月,跟袁褧经历相同的人多了去了。宋高宗建炎二年(1129年),陆游的舅舅唐意从开封抵达镇江,从镇江跑到南京,又从南京搬到荆州,只为了找一个安身之所,可是由于严重的房荒和房价暴涨,他买不起住宅,他像乞丐一样流落街头,最后在荆州活活冻死了。据信是宋人所著的《异闻总录》里提到一位姓邢的太尉,属于部长级别的一品大员,这个一品大员在南宋初年抵达湖州,同样也是无房可住,只能在一个驿站里安身。可以想见,那时候长江以南的房地产市场一定特别繁荣,而这种繁荣的推动力主要不是经济发展,而是由北方游牧民族掀起的那场侵略战争。
  北方一打仗,南方就繁荣,那如果南方也打仗呢?房子还会紧缺吗?房租还会上涨吗?很难说。
  宋高宗绍兴四年(1134年),金兵渡过淮河,江南居民也是东奔西逃,漫无目的。用李清照的话说:“闻淮上警报,江浙之人自东走西,自南走北,居山林者谋入城市,居城市者谋入山林,旁午络绎,莫知所之。”东边的往西逃,西边的往东搬,农民想进城,市民要下乡,所有人都像无头苍蝇似的乱搬家,此时房价或许会跌,但房租必然涨得更高。
  类似的情形,在八百年后的抗日战争初期也发生过。1937年11月,日军攻打南京。照常理说,广大业主肯定要甩卖房子,有房户和无房户肯定要外逃,房价和房租肯定同时惨跌。但事实并非如此。
  作家张天翼在《战时的后方》一书中写道:炮声一响,逃难者倍增,车站人满为患,码头人满为患,小汽车、人力车和码头苦力的生意好得出奇,但是大家都不知道往哪里逃。下关的住户认为近江地带会先受敌舰攻击,都往城里搬;城里的住户认为城里集中着政府机关,会先受敌机轰炸,都往下关跑;城南的住户认为城北地势空旷,逃起来方便,纷纷北迁;城北的住户认为城南是政治中心,有强兵镇守,相对安全,纷纷南迁。
  与此同时,还有来自北平和上海的一批批难民,他们认为南京不可能陷落,正在赶往南京的路上。商店都关门了,商品奇缺,南京城物价飞涨;人人都在逃难,可是城区人口并没有减少,同时几乎所有逃难者都需要住房,结果南京城的房租也在飞涨。

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