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未来最大的风险是房价依然没跌
2016-07-21 14:57:00作者:肖磊 来源:中国经营网

  经济增长、人口红利、城镇化、货币超发等因素,推动了近十年来中国房地产市场空前的繁荣。发展至今,中国一线城市的房价已跟全球各大主要城市房价基本持平并有所超越。如果单从房价看,我们已经进入了高度发达国家的行列。

  尤其是2016年,全国各主要城市房价出现了新一轮涨势,在此期间,伴随的则是中国经济增速的持续放缓,以及人民币汇率的持续下跌、股票市场的持续疲软。人们似乎更加坚信只有房子才是可靠的资产,才是值得长期拥有的资产。

  多年以来,看空中国房价的观点基本都以失败告终,使得看涨房价的观点变本加厉,但争论从未因房价的上涨而结束。

  房价到底由什么因素推动,是一个非常复杂的问题。如果按照中国民众的收入水平,以及经济增长周期的转变、劳动力市场拐点的出现等,房价本不应该这么高,或者说该到了出现拐点的时候了。

  可是,我们又出现了新的理由,人民币贬值、城镇化远没有完成等等,且因房价的上涨,这种结论正在自我验证、自我加强。事实真的这样简单吗?

先来说说汇率。

  从一定程度上来说,货币贬值以后,所有的东西都应该是上涨的,但请注意,人民币汇率的波动跟房价没有太大关系。

  2010年至2014年初,人民币兑美元汇率升值了超过10%,期间中国房价持续上涨,一刻也没有停歇;2014年初至今,人民币兑美元汇率贬值了超过10%,中国房价跌了还是涨了?好像最终还是涨了。房价跟汇率的关系,既不是正相关,也不是负相关。

  作为中国经常拿来举例的“案例国”,日本1985至1991年房价飙升了接近3倍,日元在此期间升值了50%。

  最近的一次,2011年末至2015年中,日元贬值了超过60%,期间日本房价甚至略有下跌。单纯汇率对房价的影响,在全球诸多国家,都是不确定的,都能举出相关的反例,因此再不要提什么“保房价还是保汇率”这样的问题了,两者不是跷跷板关系。

至于房价跟城镇化之前的联系,已经被中国房地产市场给妖魔化了。

  中国目前的城镇化率按照官方公布的数据,是56.1%(截止2015年底),这个数据跟60多年前的日本、法国、意大利等差不多,跟30年前的韩国,40年前的巴西、俄罗斯基本一致。

  日本房价涨幅最大的1984至1990年,日本的城镇化率只提升了0.65%,几乎停滞;而日本城镇化率最快的2000年至2010年(期间日本城镇化率飙升了12%),日本房价反而是持续下跌的。

  韩国的房价走势跟城镇化率有一些值得参考。1975年至1990年,韩国的城镇化率从48%增加到了73%,每年增加超过1.6%(远高于其他时间段,也基本上是全球城镇化过程当中的最高速度之一),这期间韩国房价上涨了接近6倍,也是韩国房价上涨最快的时候。

  中国城镇化率最快的2000年至2013年跟韩国1975至1990年非常相似,期间中国城镇化率从35.88%上升到了53.7%,平均每年增速为1.5%,期间按照北京地区的房价算,中国房价上涨超过8倍。

  问题的关键点正在这里,中国的城镇化率增速,能否以每年超过1.5%的速度持续?目前看是不可能的,最近两年中国城镇化率增速,已经下滑到了1.2%,而且增速可能因农村宅基地、户籍制度等问题持续放缓。

  如果说城镇化能够推动房价,唯一的理由是,城镇化率增速要非常的高,足以使得整个房地产市场供不应求。

城镇化真的能快到开发商来不及盖房子吗?非也!

  经过了二十多年的发展,中国房地产市场“造房”能力,已稳居全球第一。中国不仅给自己盖了足够多的大楼,还正在输出“产能”,据以色列财政部估算,在建设高楼方面,中国建筑工人的速度比以色列和巴勒斯坦等国工人快50%。ABC新闻网站就曾报道,中国某建筑公司在短短19天的时间内,建成了一栋57层高的楼。

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