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吴晓波:房价背后的操盘手
2016-11-18 10:27:38 来源:吴晓波频道

  所谓的周期游戏,是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。

  中国当今排名前十的房地产开发商,无一不是周期游戏的高手。在经济低迷和宏观调控时期,他们大胆从政府手中低价吸纳土地,形成财务上的高杠杆性,而在经济复苏及货币宽松时期,则快速出售,积累现金,等待下一轮紧缩周期的到来。

  在过去的二十年里,中国的宏观景气以四到五年为一个调控周期,而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。

  我们常常看到一个景象,很多开发商的财务杠杆用得非常激进——他们肯定是当今世界上最激进的杠杆使用者,是所有行业里负债率最高的,可是却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血,野蛮壮大。其实,这正是周期的秘密。

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  中国的房价肯定是一个泡沫。

  在这一场与预期和周期有关的游戏里,财富重新分配的过程,就是对泡沫的理性判断及如何分享的过程,其中的参与者,包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。

  在这个意义上,我们每一个人都是房价背后的操盘手,而每一座城市的房价涨跌,基本上是操盘手之间的博弈战争。

  在房地产界,重庆市场是一个绕开走的城市,因为在那里,政府是神一样的存在,他们得到了泡沫生成中最大的那一个部分。

  开发商最喜欢的城市是2014年的厦门、2015年的深圳和2016年的南京,在那里,政府与开发商含情脉脉,共同操盘,把预期舔得盘干碗净。

  最后剩下来的,是关于公平的问题。当年轻的80后、90后乃至00后进入到社会之后,他们发现,能够吃到的预期已经烟消云散,沮丧与反叛便正式开始了。这一景象,至少在电视剧里已经出现,从几年前的《蜗居》到最近的《欢乐颂》。

  文章来源:吴晓波频道


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