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“共有产权房”问世,买房子有可能突然少花50%
2017-08-04 17:06:16 来源:中国经营网

每个时代都有每个时代需要应对的难题,就像时下中国的房子问题,谁能解决好这个问题,对于中国经济来说,可能就是一次再造。

十天前召开的中共中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制,把房地产长效调控机制做细做实。而后,类似广州等城市的“租售同权”,以及北京刚刚推出的“共有产权”等,细则公布。

关于“租售同权”,我在“租售同权到底在保护谁的利益”一文中已有详细介绍,今天主要讲讲“共有产权”。

什么是“共有产权”,通俗的来讲,就是如果把买房子看成是要成立一家创业公司,政府(代持机构)出资占股50%(具体占股比例需要协商和进一步明确),民营资本(购房者)出资占股50%,但公司的管理和运营权则由民营资本(购房者)支配。

具体来说,如果这个房子的总价是500万,那么按照各占50%的份额算,有资格购买“共有产权房”的购房者,只需要花250万就能拥有这个房子的全部使用权(政府将自己的使用权让渡给购房者),如果购房者贷款200万的话,也就是说,只需要首付50万,就能获得500万的“共有产权”住房。

“共有产权房”是允许出租的,但获得的租金是按照原始“份额”来分配,不过我个人觉得这个租赁市场不太好管理,具体落实存在难度,因为使用权掌握在购房者手里,后期到底是自住还是出租,监督难度较大。

“共有产权房”五年之内是不允许买卖的,五年之后购房者可以从政府(代持份额机构)手里按市场价格购买其他份额(股权),购买后这个房子就成购房者自己的了。购房者也可以在五年后,将自己的份额(股份),按照市场价格转让给政府(代持机构),也可以卖给有“共有产权房”购房资格的人。

还是拿刚才那个例子来说,假设购房者2017年以250万获得了一套占50%份额的“共有产权”住房,五年后这个房子价格涨到了600万,那么购房者持有的份额,就价值300万,比原来升值了50万,如果按照300万卖给其他“共有产权”资格购房者,或者回购给代持机构,增值的50万(税前),依然属于购房者所有。这跟卖掉某个公司股份获得的收益类似。反之亦然,如果房价下跌,购房者在选择抛售自己份额的时候,就会亏损。

从中可以明显的看出,“共有产权”直接降低了首次购房者要付出的成本,但并没有从价格的角度对房子做出“限价”,实际上这就是所谓的“市场化”调控方法。这个方法可能比“限价房”、“经济适用房”等“自住房”要更符合市场自身运行模式。

从具体对购房者的影响来看,假设某“共有产权房”实际推出后规定购房者所占份额为50%,代持机构占50%,那么对于购房者来说,购买后相当于拥有一套稳定的住房,但其所花的钱却一下子少了50%。

“共有产权房”的目的是非常明确的,满足自住性需求,抑制投资投机性购房,稳定房价(注意这个)。但由于购买“共有产权”的条件非常苛刻,从年龄(30岁之后),到具体家庭住房背景(家庭名下没有住宅、没有卖过房、没有拆迁安置等协议、离婚后至少要三年等等),以及出售条件(五年)等都做出了明确的限制,“共有产权”毕竟难以满足更多换房或有投资需求阶层的家庭。真正的作用可能是,要把投资需求从最基本的保障性需求市场排挤出去。

按照规定,购买“共有产权房”,至少要年满30岁,这个很有意思。实际上对于30岁的人来说,正是为社会做贡献,创造价值的时候,也是事业发展的重要阶段,但也面临着结婚生子、子女教育等的重要问题,人生到了这个时间阶段,上有老下有小,最需要稳定的住房,并且也有了一定的积蓄,如果用更低的成本能够拥有固定住所,对于这部分人来说,是比较渴望的。

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