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828新政意味小产权转正?
2017-09-04 15:49:27 来源:中国经营网

8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》也对维护当事人合法权益等多方面予以细化规定。而集体建设用地建设租赁住房,其实主要指的就是农村,特别是城中村。而这样一个政策的出台,也被一些人解读为小产权房即将迎来利好或是转正。

从他们的逻辑来说,试点农村建设租赁住房,并保护当事人合法权益,与承认小产权房合法性是等同的。但是这样的想法无疑太过理想化,因为小产权转正需要法律基础。即便是《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中,提到的也是维护当事人合法权益,换言之,游走在法律边缘的小产权房恐怕并不在维护的范围之中。

况且我们的土地二元制度并没有任何的松动。小产权房要转正,必须要先行改变现有土地管理法等法律制度,打破集体建设用地流转的限定性,容许租赁并没有实质改变土地属性和其所有人的关系。这一改革即便从今天来看仍需时日,不可能一蹴而就,所以小产权房转正的法律基础还不具备。如若未废除土地城乡二元制度,就放开小产权房,那么会导致小产权房的批量化建设。而缺乏统一规划和质量保障的小产权房大规模出现,必然是政府最不愿看到的景象。在小产权房明确转正之前,有关部门依然会保持高压政策,进行严格的控制与管理。

此外小产权房带来的利益冲突太大,已经远超出政府目前所能控制的范围。小产权房一旦放开,正规开发商与乡村“野战军”的矛盾就会升级,小产权房转正会极大地冲击到房地产市场,利益受损最大的将会是那些正规开发商。一线城市的房地产开发现在已经普遍向郊区化发展,而这一地区的小产权房数量巨大,如若放开转正,那么周边房价会大幅下跌,这对开发商来说是不能忍受的,他们会极力发声反对。

群众之间的矛盾也会升级,特别是那些房产投资者之间的矛盾,他们不会乐意看到自己投资的房产价值被小产权房稀释。如果我们做个简单的民意调查,可能大部分有房产的市民都可能会站在反对的立场上。而这种矛盾偏偏还带有合法性与非法性的性质,投资小产权房的人从法理上来说是非法获利,很难得到舆论的支持。

因此综合这些年政府的发声,并配合一系列针对小产权房的治理行动来看,小产权房转正在近几届政府内恐怕都难有进一步的动作。其正式可以转正还要等土地制度完成改革,并且有待土地市场稳定之后。同时,最有可能启动转正的地区将会是利益矛盾不太剧烈,同时与城市规划相对冲突较少的二三线城市。像北上广深这样的一线城市,小产权房转正是绝无可能的。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。