专栏首页>王亚煌
环京房地产很危险
2017-08-23 16:32:28 来源:中国经营网

同事老家是河北易县的,算是环北京带上最穷的几个县之一,最近准备回老家买房。一打听,易县的房价居然也报出了万元,比国内某些省会还贵。

一个贫困县房价如此之高,看似出乎意料,但从购买力和供需关系来说却也并不意外。因为处在环北京带上,一只脚就能迈进北京,当地人几乎都在北京工作。从收入上来讲,他们的购买力无疑是很强的。但是他们这种购买力要么还不足以买得起北京的房产,要么无法获得在北京买房的资格,要么有着浓重的恋家情结还是想回老家买房,这种情况之下,易县的房价自然水涨船高。

逻辑上来说,除了燕郊的房地产有一定使用价值外,环北京的其他地方的房价被炒起来都有同样的背景原因。而在价格快速增长的过程中,因为长期没有限购,投资客和投机者的加入更是助涨了价格的快速上涨。

而处在高位的环京房地产无疑是很危险的。因为就算是本地户籍者购房,他们的居住率也并不高。他们依然要在北京工作,最多可能逢年过节时回去住一下。这让环京房地产的使用率和使用价值大打折扣。加上环境和配套也并不优渥,这更使得环京楼市的居住价值进一步下降。而失去了居住价值的房子又怎么可能无限制地上涨呢?

因此环京房地产目前实际上很危险。特别是在河北也实施限购之后,事实上已经堵住了炒作的漏洞,环京房地产也迎来了一次冰期。据媒体报道,7月环京楼市持续低迷,燕郊新房近乎零成交。这种剧烈的反差,也足以反映出环北京房地产过去几年火热的不正常。

但是即便是出现了价格和成交量的下滑,挤出了一点水分,笔者认为环京房地产的泡沫依然很严重。以易县为例,按照其官方城镇居民人均可支配收入18249元(2104年数据),人口58万的数据来进行推算,易县的房价应当在3000元比较合理。所以换言之,环京楼市的泡沫至少还有三分之二的空间要被挤掉。

我们实言之,就目前的环京楼市来说,要商业配套没有,要优质教育资源没有,要医疗资源没有,要工作岗位没有,基本上是要什么都没有的状态。除了楼盖得很漂亮之外,没有什么能拿得出手的东西。但是就是这种配置,有些地方居然可以要价到2万无疑是过高的,环京楼市显然已经成为了一层窗户纸。然而很多人投资环京楼市,是看重了其未来的发展空间。觉得目前没有完善的,将来一定会完善,甚至还会更好。

但是问题在于,随着年轻人置业观念的改变、租售同权的普及、人口向大城市的集中流动等等,环京楼市建设量远远大于入住量,使用率低的缺点会随着时间的推移越来越放大,最终导致房价全线下跌。所以如若不能快速挤出泡沫并控制建设量,最终的下跌很可能会是超越房价50%线的,是腰斩甚至更低位的崩盘,这甚至将引发环京地区信贷业的危机。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。