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第一高楼招租难折射高端商业地产困局
2017-06-05 15:49:18 来源:中国经营网

美国CNBC网站刊登了一篇《中国第一高楼面临的招租窘境反映出更广泛的市场问题》的文章,其中提到中国兴建的摩天大楼目前招租情况并不理想,就连中国第一高楼和世界第二高楼的上海中心大厦,其也仅有1/3租户入驻。而与第一高楼招租难相呼应的是,今年第一季度上海高档写字楼的空置率已激增至12%。有专家表示,这是因为在经济增长普遍放缓期间,寻求降低成本的企业正面临过多的选项。

从市场供需角度来说,摩天大楼们招租困难并不是偶然的。在摩天大楼建设起来之前,企业们也并不是没有办公的场所,商业地产市场的需求相对来说是比较固定的。而在摩天大楼们纷纷建设起来之后,包括与之配套的CBD、商业中心提供的大量商业用房,大量的新增商业用地当然会带来使用率的下降。

与此同时,国内目前的商业用地市场实际上是有萎缩迹象的。一方面是中国乃至世界的经济增长普遍放缓的背景下,传统企业和巨头跨国公司都纷纷甚至不惜裁员来缩减开支,此时还贸然不计成本进驻高端商业地产显然不应景。另一方面是互联网公司的大量崛起后,公司的所在位置、办公场所的高端与否,已经与公司的发展前景关联性不强。甚至很多风投更愿意投资那些办公设在工厂厂房里的后现代风格公司,也不喜欢搭理在摩天大楼里办公的企业。而在互联网+的态势下,小而专的互联网公司成为了创业的主流,他们对高端商业地产并不感冒。

事实上,在中国,特别是二三线城市建设摩天大楼很大程度上是地产商在寻求利益,并不符合城市发展。对于地产商来说,以城市新地标的名义来进行摩天大楼的开发可以有保值升值等宣传卖点,在二三线城市地产项目包括商业地产项目库存量都较大的情况下,有利于销售。而冠以城市新地标、未来中心区的摩天大楼利于吸引融资,商人们在对外拉投资和贷款时往往会将其说成是城市发展规划的重点项目,即便建设出现问题政府也会接受不会让其垮掉。显然,普通项目绝不会有这种优待,起码也没有这种说服力。

但是中国二三线城市更需要的不是高端商业地产,而是可供创业者选择的中低端商业地产。摩天大楼由于其本身建设周期长、资金链容易断裂等问题对二三线城市的发展并不利,况且二三线城市硬件条件发展缓慢,一美难以遮百丑,摩天大楼本身也需要较长的回报期和高密度经济的回报条件,二三线城市恐难支持其发展。就连上海和中国第一高楼两大金字招牌都没法换来趋之若鹜的抢租者,二三线城市现在纷纷上马的摩天大楼自然更不用说了。

如今来看,以办公租赁为主要用途的摩天大楼在中国二三线城市多少有点水土不服。一般入驻摩天大楼这种高端商业地产的企业一定是有些经济实力的大公司,但是这样的大公司并不多不说,真正有实力的公司早就单独去盖自己的办公大楼了,而政府也给这样的纳税大户企业用地大开绿灯。所以最后入驻的只能是些需要地标性摩天大楼为自己贴金的企业,而这样的企业往往租期并不持久,过去很多诈骗公司都曾在最豪华地段的大楼里办公过,随着他们的人走楼空,留给物业的只是又一笔烂摊子而已。

但是摩天大楼还在盖,不管有没有公司搬进来,新的商业中心从外表上都已经形成了。相信政府会采用一些优惠条件诱惑甚至是逼迫企业们纷纷搬到指定的地方办公,来建设当初效果图上的CBD。只不过,在高端商业地产把中低端商业地产逐渐挤出市场之后,抬高了用地成本的企业苦不堪言,盈利的恐怕就只剩下房地产商了。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。