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涿州能否发展成新泽西 主要看这几方面
2017-03-03 16:41:59作者:王亚煌 来源:中国经营网

最近,环北京带上的河北城市纷纷实施起了住房限购政策。在北三县、怀来县等地之后,涿州市也宣布自3月1日开始实施限购和差别化信贷政策。而环北京城镇之所以纷纷限购,很大程度上是这两年来当地不断上涨的房价带来的巨大压力。据报道,涿州房价已均价从千元迅速突破万元,直奔2万元大关。

值得注意的是,在涿州买房者中,很多人都是以投资为目的的购房。在他们看来,涿州作为北京的后花园,就如同新泽西之于纽约,未来发展的潜力是巨大的,将来的房价势必还会蹭蹭上涨。

不过涿州真的能发展成为中国的新泽西吗?恐怕未必,笔者认为涿州在四个方面没有达到新泽西的必备条件,所以很难享受到大都市向外辐射的好处,缺乏持续发展的前景。

第一是交通。新泽西和纽约、涿州和北京虽然都是相邻关系,但交通的便捷程度是完全不同的。泽西市和纽约曼哈顿只有一河之隔,很多在纽约工作的人在这里住,泽西市也被称为了纽约的第六区。而且新泽西也是美国纽约的第二大通勤地区,有完备的火车,地铁,汽车组成的交通网络。泽西市有几个地铁站到曼哈顿,其中最快10分钟就能到曼哈顿的下城。其他的线路20分钟到曼哈顿的中城,甚至从泽西市去曼哈顿的下城比布鲁克林还要方便得多。

而涿州相比就差得多了。由于北京是摊大饼的结构,北京市中心被牢牢包在里面,这使得环北京带上的城市看似挨着北京,却远离北京市中心。涿州目前没有连接北京的地铁,甚至连长期规划都没有这个选项,虽然高铁26分钟可以到北京,但是这种基于火车站的交通方式并不适合通勤。而要选择开车或是坐公交,其路上消耗的时间将达到单程2小时左右。

第二是公共设施。新泽西虽然不是纽约,但其公共设施却一定不输纽约。从地标上来讲,自由女神像实际上是在新泽西和纽约的交界处,属于两州共有。从教育上来说,新泽西有著名的普林斯顿大学,而且新泽西南部的普林斯顿学区,在美国排第五名,北部的Short Hills学区在全美排第十四,算得上名副其实的学区房了。

环北京带则不同,北京的公共设施和公共投入对其他地区完全是碾压级的实力优势。多年前曾有统计说北京的小学生人均财政投入是周边地区的22倍之多。在现实中,涿州的教育、医疗、环境、旅游资源都与北京有较大差距,因此从长远上来看,软件不足以支撑涿州的良性发展,其也只能作为北京的睡城存在。

第三是居住者。同样都是一地工作一地居住,但涿州和新泽西居住者的情况却有天壤之别。新泽西州从家庭收入上看是非常富裕的,在美国排名第二。按照2012年的数据,新泽西州居住的富豪(百万资产家庭)比例为7.49%,远超过5.79%的纽约州。换句话说,新泽西居住的有钱人更多。这也符合曼哈顿,金融街,很多金领人士都住在新泽西州的感官情况。

至于涿州则不然,涿州很大程度上充当了在北京买不起房的人的购房替代品。这直接导致了两个结果:一是涿州的购房者实际入住率并不高,空置现象严重;二是涿州的购房者购买力和消费能力不足,且在购房上透支了大量的财力,难以带动当地经济的进一步增长。

第四是就业机会。就业机会往往是跟着富人走的,前面刚提到,涿州的购房者多以在北京工作的中低收入群体为主,他们无法带来工作机会。而新泽西的泽西市现在号称华尔街西街,在泽西市居住的人有80%去曼哈顿上班。911之后,很多大银行更是直接搬到了泽西市,这带动了整个新泽西地区的经济发展。

因此,不论是涿州还是廊坊等其他环北京带上的城市,都难以复制新泽西的发展和繁荣。要想真正享受到北京带来的红利,而不只是房价上涨,惟有弥平与北京之间的公共设施差距,吸引足够多高收入群体居住,并迁移来高端产业,才有可能发展。否则,只是一味接受北京低端淘汰产业,和北京的低收入群体,双方之间的差距只会越来越大,而高涨的房价终会变成一个笑话,面临崩盘。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。