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重庆房价为什么那么低?
2017-01-17 15:17:15 来源:中国经营网

据媒体报道,在全国调控之下,炒房团把目光盯向了重庆。有上海炒房团已经陆续飞往重庆多次看房,趁着尚未颁布“限购令”对部分楼盘发起团购。之所以让投机者垂涎欲滴,是因为重庆的房价一直很低。根据国家统计局公布的数据,2015年重庆住宅商品房平均销售价格只有5012元/平方米。而且价格低也就算了,重庆房价的涨幅也一直低于全国平均水平。

很多人认为,重庆房价之所以如此低,与其直辖市的名号不符,很大程度上是原重庆市市长黄奇帆的调控。毕竟,重庆调控房价算是比较早的,而且还第一批开展了房产税试点工作,重庆的房价之所以稳定与其一贯稳定的调控政策有很大关系。那么如今黄奇帆离职了,重庆又被划入了国家中心城市,很多人自然觉得重庆的房价一飞冲天指日可待,重庆也到了炒房的好时候。

但笔者认为,重庆的房价低实际上更大程度是市场原因,而非调控原因。因为一方面其他采取了类似调控的城市未有重庆成效,另一方面重庆在调控之前房价的涨幅也并不是很夸张。由此我们可以推论,重庆房价低与重庆自身的特殊性有很大关系。

首先重庆的经济地缘地位很尴尬,使得其城市人口增长受到了局限。重庆既不像北上广深四个传统一线城市可以源源不断吸收到全国的人口流入,也不像其他省会城市可以吸引到本省其他地区的人口流入,更不像厦门、青岛、三亚这样的热点经济城市和旅游城市可以获得区域人口流入。

所以重庆很尴尬,一方面,重庆作为一个直辖市,辖区内人口规模中等,限制了其中心城区人口增长的空间;另一方面,重庆的经济水平没有达到像北京、上海对周边地区巨大差距的水平,对周边人口的吸引力也不足。这样一来,周围省份的务工流动基本不会考虑重庆,而是更倾向于本省省会或更远的上海广州等地。失去了人口持续增长的支撑,其市场需求就难以高企,重庆的房价自然难有很好的表现。

其次,重庆缺乏足够的高收入人口。因为没有外来人才的涌入,所以重庆本地人撑起了房价。虽然已经经历了翻天覆地的发展,但重庆却始终缺乏高收入行业和高收入人口。据统计,2016年上半年重庆城镇人均可支配收入为16878元,而重庆的近邻成都市2016年上半年人均可支配收入却达到了18447元。据看准网的统计数据显示,重庆的工资水平在全国城市排列第35位,也从侧面说明了重庆地区人均收入和购买力相对周边其他竞争城市没有优势。而离开了高收入人口的支撑,房价是很难一飞冲天的。

再次是重庆的城市结构。与中国大多数城市不同,重庆是一个多中心集群的城市,结构分散,有点像是山西大同城区与矿区之间的关系,实际上没有真正的中心,而各类资源也比较分散,因此难以对某一区域进行持续炒作。这就好比某些菜涨价对中国老百姓影响不大一样,大不了我吃别的菜,生活不会有太大改变。重庆天然的卫星城分散布局,极大的缓解了中心城区的人口和房价压力。

最后是重庆有着充足的土地供应。重庆一直被称之为大农村。重庆很难明确界定城区和农村的边界,就连市中心也长时间存在着自力巷这样的城中村。城区和大量农村交织在一起,使得重庆的可供应土地资源非常充沛。即便是按照目前的城区面积,重庆城区面积也达到了北京的4倍,上海的6倍,而人口却只有京沪的一半,这种供需关系决定了重庆的房价长期保持合理稳定。

炒作者往往喜欢炒作价格较低的商品,认为升值空间大。但事实上,在开放的市场里,商品价格低不仅不说明其升值空间大,反而说明其有着先天价格难以上涨的缺陷。我们更应对其警惕。就重庆来说,不论是从其地理和经济的特殊性来说,还是从日后的政策方向来看,炒房都不是好主意。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。