专栏首页>王亚煌
政策风险将万达逼出地产
2017-01-16 15:40:25 来源:中国经营网

据媒体报道,近日王健林在谈到房地产时表示,“万达从地产开发退出不是对中国房地产看空,主要在于两点:首先是中国房地产开发的周期性太强,这个周期性可以说全球罕见。我从事地产行业28年,再两年就30年了,被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候,基本上三年左右来一回调控。”

笔者认为王健林这番话道出了中国房地产市场的最大问题,这就是政策的不确定性。中国虽然目前基本上是市场经济,但是在很多经济领域政府的干预性很强,而且其干预带有很强的领导主观意志。这不仅导致政策的变动性很大,而且因为很多经济结果是干预出来的,其副作用明显,往往致使经济和政策出现周期性变化。

最为典型的例子是“一放就乱,一乱就收,一收就死,一死就放”的死循环。而在房地产上,实际也有着调控的循环。限购政策虽然成功的抑制住了房价快速上涨的势头,但也是有很多副作用的。一是不利于人口的常规流动,二是突然性政策导致社会不公,三是客观上压抑了合理的购房需求。也正是这些原因,各地政府一看房地产滞销了,纷纷取消了限购政策。

而限购政策的反复性却很大。因为政府之前采取过这个措施,而且从表面上来看这个措施起到了立竿见影的好效果,同时当前国内政府在面对公共资源短缺、社会承载力面对群众需求相应不足问题时,政府通常采用抑制和限购购买的方式来进行管理。那么当政府面对同样的情况,房价又在短时间内出现暴涨时,政府就很有可能再祭出限购这面大旗。这也就是王健林所说周期性的政策原因。

除了政策的不确定性影响房地产的发展以外,政策风险也对房地产的价格风险起到很大的影响。我们观察中国房价的快速上涨就会发现,其实政府的集权对城市的住房价格产生了很大影响,这主要体现在三个方面:人口增长、土地资源被非民用用途大量占据、优质教育与医疗资源的不断聚集。

而这三项恰恰都会因为政策而产生巨大变数:一是中央政府开始推动简政放权时,同时公务员的热门程度也呈现出降温趋势的情况下,也就意味北京和大多数省会城市的人口快速增长将放缓。二是在北京疏解首都职能的政策背景下,以及各地纷纷进行旧城区、棚户区改造的情况下,土地资源特别是中心地区土地资源的释放将大为改善资源的稀缺情况。三是政府正在推进医疗体制改革和教育改革,推行多点执业、分级诊疗和医联体建设,如此医疗资源集中的现象会被彻底改变。同时教育改革继续对教育资源分配不均下手,通过教师轮岗制等手段改变义务教育的不公平分配现象。如果改革能够按照既有计划顺利开展的话,那么在十年内学区房等高房价地段房产价值必将迎来一轮暴跌,褪去附加使用价值实现原始价值的回归。

就如同政策的变化带来高端餐饮的萧条,又造成了台历印刷业的纷纷倒闭一样,政策的变化也会对房价产生重大影响。所以,政策风险也就构成了当前中国房价风险的重要因素。而相对于建设过剩和市场供需关系来说,政策风险无疑是最大的,也是最易变的。因此,一定程度上来说,中国房价风险要远比其他领域大很多,未来房地产投资也将进入高风险阶段。可能也正因为如此,加上前文所说的政策不确定太强,王健林才将万达逐步撤出房地产开发。

事实上这种政策不确定不仅让开发商盲目,也让市场混乱。中国的房地产市场总是存在着犹豫与着急并存、观望与抢购并行的局面。这种混乱形成的主因是政策走向不透明,业界坊间猜测过多,预测太杂造成的。因此笔者认为,政府对于房产调控的政策走向应当更加透明,相关政策的出台应有更长时间的提前性,其政策制定过程也可适当的对外公布,起码让群众知道目前走到了哪一步,还需要多久。从而可以避免市场的混乱,也可以避免长期以来政府内部消息知情人往往成为调控受益者的情况再次发生。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。