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货币贬值与房价上升到底是什么关系?
2017-01-03 13:40:51作者:王亚煌 来源:中国经营网

自古以来,所有的矛盾结局不是矛干掉了盾,就是盾干掉了矛。

我们环顾世界经济史会发现,资本外流永远伴随着房地产不景气。因为当大规模资本外流时,必然伴随着对本国资产的抛售,因而会带来本国固定资产的暴跌。特别是当外流的资本逼近或是对本国的外汇储备量形成压迫时,由于本国央行无法按现有的汇率向外逃的资本者兑现外汇,所以只能宣布本国货币对外国货币贬值,而这会进一步加剧仍然在本国的外资的恐慌,加速外资的出逃,形成恶性循环。同时,暴跌的资产价格会引发众多的资产持有者,特别是房产的持有者最终因资不抵债而破产,演变为经济危机。当年的日本、东南亚都曾经经历过这一过程。换言之,货币汇率贬值势必会导致房价的下跌。

但规律归规律,大多数经济规律在中国都曾失效过。如今的中国出现了世界经济上很罕见的一幕:人民币连续创下近几年的新低,资本也大量外逃,房价却反而上升。特别是在股灾之后,大量股民又重新回到楼市,加上中国央行外汇储备极其雄厚,所以房价出现了大幅上涨。面对这种矛盾的状况,有媒体和专家认为,支撑中国房价的乃是刚需基础,而非投机资本市场所控制。因此在可预期的城镇化和棚改政策下,中国房价还将迎来上涨。在巨大的刚需市场面前,货币贬值与房价上升之间在中国也并不存在矛盾。

但笔者认为这种说法过于草率,我们有三个基本点应当明确:第一是房价建立在刚需群体上的说法并不正确。倘若如此房价不会随着资本市场出现如此巨大的向上波动。而单纯依靠刚需群体很难支撑起房价,中国刚需群体最大的特征无非两点:人多、钱少。中国现在的房价早就超过了刚需群体可以承受的范畴,因此他们是无非给予房价太多支撑的。

第二是人民币贬值还未达到可以影响房价的阙值。大规模资本外流带来本国固定资产的暴跌是有个前提条件的,那就是汇率的持续贬值和本国央行的外汇储备危机。目前来看,人民币汇率虽然出现了下跌的势头,但仍然在小幅下跌的范围内。与其他金砖国家动辄成倍的贬值幅度来说,人民币还算是坚挺的。而且纵然是连续下跌,由于中国的住房交易市场并非是开放市场,而是管制市场,所以要最终反映到房价上尚需时日。人民币出现跌势是刚发生的事,固定资产转化为货币进行资本外流需要一定的周期,房价不可能说降就降。对照日本和泰国的历史来看,在汇率出现接连下跌之后,大约三个月左右房价将迎来巨大振幅,考虑到中国在住房交易上有政策性控制,这一时间可能会拉长到一年以上,前提是人民币汇率下跌的情况没有改变。

第三是房价的快速上涨一定程度上挡住了快速贬值。如上文所说,其他金砖国家在美联储结束量化宽松后的贬值幅度是人民币的数倍。美联储自2008年实施量化宽松货币政策以来,印发了大量美元,超过12万亿的美元流向全球各地,而这其中大部分流入到了金砖五国。在量化宽松货币政策的逼迫下,各个国家不得不超发货币来应对大量涌入的美元。事态逐渐演变成为全球印钞机大战,谁不多印货币谁傻。然而随着美联储退出量化宽松政策的预期,美元开始流回美国本土,留给金砖五国的只剩一地大量超发的本土钞票。而且各国经济当前的普遍不景气,外向型出口经济的举步维艰,更是加速了各国货币的贬值速度。在这种情况下,人民币本该是最应贬值的货币,却得益于不断上涨的高房价吸纳了大量社会资金,使得货币没有出现严重通胀,让货币超发最多的中国躲过了人民币的这轮大贬值。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。