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一文看懂为啥对空置房“下手”并不容易!
2016-12-19 12:57:10 来源:中国经营网

最近房地产市场上热议的一句话是“房子是用来住的,不是用来炒的”。这是在部署2017年中国房地产市场工作时,中央经济工作会议率先明确的战略性定位。媒体分析,这一定位意在减弱金融属性,住房属于耐用消费品,基本功能是居住,不是用于投资和投机赚钱。

笔者认为,既然“房子是用来住的,不是用来炒的”,那么可以理解为政府在下一阶段极有可能将对空置房下手。事实上,早几年前政府智囊团队就提出过“允许买房、限制卖房、奖励租房、处罚空房”的十六字方针解决房价高涨不下问题,国务院参事室甚至还有过“房屋闲置3年,房产税翻番;闲置5年政府组织流浪汉入住;闲置7年,收归地方政府所有”这种激进的建议。但是当时政府的调控思想偏向于流通环节,特别是购买环节的限制,对于空置房则更倾向于市场消化。所以,不仅没有出台针对空置房的任何政策,存量房产税更是遥遥无期。

在限购已经走进死胡同,功效不仅越来越差,且导致社会诸多不满的情况下,将空置房列为调控房地产的最新思路,无疑是有重大突破的。一方面,对空置房进行调控,可以释放出大量存量住房资源,增加房地产供应,平抑住房价格。另一方面,调控空置房的实质是以占据多套房的囤积投机者为调控对象的,可以将原来大范围打击的限购变成针对性强的斩首行动,这对于缓解民怨也有很好的作用。

但是对空置房下手却并不容易。如果要对空置房下手,政府首先要完成空置房的认定工作。事实上,各个机构统计的空置房数据常年打架,因为不仅空置房统计上困难,就连其标准认定都有争议。什么算空置房?从时间上来看,是一年没有人居住的算空置房,还是三个月没有人居住就算?从空置状况来看,那些里面压根连家具都没有,只是为了囤积获利的算空置;那些有家具却因为主人出国或有其他事情没人住的算不算空置?从空置原因来看,因距离过远交通不便导致的小区整体性空置应不应该接受处罚;因为个人家庭变故造成的短期空置又是否能设置例外?从所有权来看,不论使用率有多少,个人的第二套房是否都应算作空置房?

而一旦到了真的要对空置房下手的时候,因为会涉及到很多人的利益,相信关于空置房认定标准的争论将会白热化。同时,即便在标准确定之后,对于其确定和处罚也将是难点。如果按照水电等使用情况来作为依据,那么可能会导致空置房主浪费水电以躲避调查。如果以租赁合同来作为依据,那么可能会产生一批虚假合同。因此,如果不在产权上确立一户一房的基本标准,那么各种调查方式都可能被聪明的国人找到漏洞。而一旦在产权上确立一户一房,或一户两房的基本标准,这种标准是不是构成了对个人生活与财产利益的侵犯,都还需要在法律上进一步探讨。

因此对空置房的最好下手方式还是征收存量房产税。但是存量房产税喊了那么多年却始终难以出世,因为其在中国并不好征收。由于存量征收必然带来覆盖人群过广的问题,群众势必会有很大的抵触情绪。在这种情况下,自觉报税上交不现实;物业代征也不靠谱;让街道去挨门催收也不会有效果;唯一可行些的办法大概只有在房屋买卖的时候清税才能过户。但不论采取哪种方法征收,都很难达到政策的要求。而如果在征收环节上失败,那么该税种的权威性就会大打折扣,得不偿失。

从最近中央房产调控的停滞,以及一些官员学者的吹风来看,政府对空置房的下手是迟早的事。但是这种下手不能是盲目的下手,与想当然的下手。起码我们先不谈处罚,对于空置房问题的难点,甚至究竟如何认定空置房也应先经过一次社会大讨论才行。这就与延迟退休一样,不论讨论的结果与否,没有社会讨论的步骤,就匆匆出台会引发社会的极大不满。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。