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K2在郑州揭开拿地潜规则
2016-12-05 15:04:50 来源:中国经营网

据媒体报道,已更名为石榴集团的K2地产在郑州遭到了当地开发商让其“滚出郑州”的一致抵制,不得不发布消息表示“我们投降,我们全面退出郑州土地市场的公开竞买”。

从表面上来看,K2在郑州的“抢滩登陆”合法合规,其从7月初涉郑州土地市场后,按照政府招拍挂的流程,先后参与东赵村、姚庄村、石佛村多场城改地争夺战,并将高新区石佛村城改地、管城区十里铺城改地纳入囊中。但这种合法合规的举动却不仅遭到了郑州开发商的抵制,还迎来了政府的不满。先是石佛城改地块被郑州市政府宣布竞拍无效,据传郑州市政府还将“惩罚”K2地产,禁止其参加郑州市域内土地公开出让交易活动。

那么K2究竟做了什么触犯了众怒呢?应当说K2损及了郑州本地开发商的利益,和郑州市政府的信誉,更是揭开了郑州拿地的潜规则。

根据媒体的报道,在郑州地产圈内有一条潜规则,因为政府在城改地项目上的资金不足,所以与开发商达成了一种默契。即遵循“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式,开发商先垫资进场,甚至耗费数年的时间,替政府来完成拆迁安置、路网改造和城中村居民的就业等工作。然后政府再走走个过场,把地块以底价给开发商。这样一来,政府既使用少量资金,并花费较少的精力和时间完成了城中村的改造,开发商也通过低价拿到了地块,实现了一种共赢。

不过这个过程却是上不得台面的。而按照法律规定,政府出让地块必须要经过招拍挂。其结果就是K2认准了这个漏洞,大举进入郑州房地产市场拿地。在招拍挂的时候,看似是公平竞争的,价高者得,但是前期耗费了大量资金的郑州本地房地产公司和K2却压根不在一条起跑线上。加上K2强大的资金优势,双方连终点线都怕是不同。而K2拿到地之后,就意味着本土开发商前期的投入全部打了水漂,对方当然不干。

其实,有类似潜规则的并不只是郑州。在地方政府搞城中村、保障房,以及建设开发区等大型项目中,地方政府为了缓解财政不足通常会采取和开发商私下口头承诺的办法来加快项目建设。比如说有的地方政府和开发商协商,让开发商先行建设无利项目(保障房等),再将临近地块走过场拍给开发商,让其开发商业住宅作为补偿。

这种操作方法在后来也如同郑州潜规则一般,遇到了越来越多的问题。一方面是项目有时建设时间会变得非常长,甚至拖过了政府换届。而政府换届之后,新领导上任很有可能会否决当年的口头协议。而且这种与政府之间的默契本身也没有任何文本,更不可能有法律保护,开发商经常面临政府毁约的情况。另一方面是这种私下的契约,很容易在公开招拍挂的时候被其他地产商横刀夺爱。很多地方政府为了避免这种情况发生,都在招拍挂的条件中加以限制,几乎是为目标公司量身定制标准。这种做法虽然可以限制本地其他同类竞争者,但对诸如K2这种实力雄厚的公司却没太大作用。

在K2之前,某些地方不乏有更具底气且有政界资源的公司做过类似的事情,而且因为完全符合法律程序,也就这么定了下来,没有如K2一样被政府收回。但K2们的做法,和此次郑州上演的闹剧,都提醒地方政府,不论是出于建设速度考虑,还是因为节约资金投入,都应当在规定下进行操作,避免黑箱交易,以及中间可能衍生出的权钱交易和腐败问题。K2虽然所作所为不地道,但是也并未违法。既然没有违法,那么如此被粗暴的赶出去多少是有些委屈的。它不过是揭开了郑州拿地的潜规则,并试图通过明规则在潜规则之上获利而已,真正应当被赶出去的是潜规则。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。