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中国房地产或现日本式崩盘
2016-09-26 11:04:02作者:王亚煌 来源:中国经营网

  从世界范围来看,房产崩盘也是存在不同的模式的。有金融泡沫造成的美国式崩盘,经济下滑造成日本式崩盘,还有货币贬值造成的东南亚式崩盘。在不同的崩盘模式里寻找与当前中国经济的相同点,显然并不是什么难事,但这些并不能代表中国房地产崩盘的必然性。中国虚热的房地产崩盘,起码要满足某种崩盘模式的全部要素后才可能发生,只是单一满足某一模式下的某一要素,尚不足以推论崩盘时间。

  那么从要素出发,倘若崩盘,中国房地产最有可能走上哪条崩盘之路呢?笔者认为应当是日本式。因为对于另外两种崩盘模式来说,中国都缺少关键条件:不具备美国式崩盘所拥有的开放金融市场和次贷陷阱,更不会发生东南亚因外债过高导致的货币大规模贬值。而对于日本崩盘之前的情况来说,中国经济反倒是越来越接近了。

  一是背景和舆论高度相似。中国房地产市场上弥漫着房价永远上涨的论调。日本崩盘前也是如此,与中国城镇化大背景一样的是,同样处于城市化大跃进下日本城市规模的扩张速度是很快的,城市的边界不断向乡村推进,城市规划不断外延。支持人们疯狂购买房产的理由是人们相信日本经济将迎来新一轮的高潮,因为中国市场开放了,大量日本产品在中国受到追捧,很是畅销。日本经济未来繁荣的预期,支持着日本地价的上升,也就怂恿了人们不断购房,以在房价上涨中获益。当然,日本当年规划好的新区,快30年了还是菜地。

  二是房产的使用属性大幅下降,日本房产崩盘前就出现了房产居住率的大幅度跳水下降。衡量房产使用属性最重要的因素就是居住率,我们常说2015年年底以来这波上涨是因为刚需释放,未来城镇化进程将带来多少刚需。但事实上这些刚需数据是臆想出来的,居住率才是评判真实使用数据的核心。而根据国际货币基金组织(IMF)2015年的调查报告,中国楼市的空置面积已经达到了10亿平方米,一线城市住房空置率22%,二线城市24%,三、四线城市26%。我们可以做组对比,在房价一天到晚被称要崩盘的香港,其空置率才只有3.7%。中国房产的使用属性可想而知,而这将直接带来房产供应过剩后价格大跌的风险。

  三是房产的投资大幅度增加。投资界有句老话,所有人都看得见的机会就不是机会了,而是陷阱。在中国,当大妈都去投资某样商品的时候,这样东西也就走到尽头了。而现在,新闻刚刚报道了二线楼市大爆发,散户像当年买股票一样买房子,甚至是抢房子。快到北六环的楼盘连个地基都还没有,就在半夜半个小时之内被一抢而空。中国房产投机市场的火热可见一斑。日本房产崩盘前所有人都在买房,就连普通新入职的职员也赶紧贷款买房。这一场面与现在的中国高度相似。而全民投机的结果就是再没有接盘者的现实,房价也就离大跌不远了。

  四是实体经济的情况与房价出现倒挂。压垮日本房产的最后一根稻草与其说是广场协议,倒不如说是日本实体经济的下滑。随着中国企业的快速发展,日本家电为主的日货在中国市场上出现了销量下降甚至滞销。实体经济的下滑使得资本涌向火热的房地产市场,两者反差越来越大,最终实体经济再难支持高昂的房价,也就崩盘了。中国实体经济的现状也并不比当初日本好到哪里,要不也不会提供给侧去库存改革了。大力鼓励创业实际也只是消耗资本的烧钱举动,其成功率在巨大的消耗面前颇为不值。如果在实体经济持续未有起色的情况下,房价继续上涨只会是自寻死路。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

王亚煌

毕业于中共中央党校政治系,专栏评论员。供职于政策研究室,常年从事公共政策研究、海外政策环境评估、医疗与互联网行业政策分析工作,并为企业投资提供政策风险评估。