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荣盛发展现金流迷局:连续8年经营现金净流出 管理层已高位减持
2018-01-24 16:35:18 来源:面包财经



A股的房地产板块在2018年迎来了“开门红”,直接上数据:



半个多月时间,排名靠前的地产公司涨幅动辄超过20%,力压开年便炙手可热的区块链板块。

但是,在这些涨幅居前的房产公司中,有一家公司的管理层却在现在这个时点减持了股票,这引起了我们的注意。这家公司就是总部位于河北,主攻京津冀地区的荣盛发展(002146.SZ)。



荣盛发展的股价年初至今涨幅为32.84%,在房地产板块中排名靠前。这几年,荣盛发展在雄安新区、产业园等火热概念的加持下,总市值已经突破500亿元。

但是,在翻查荣盛发展的财报后,却发现了与其他地产公司不太一样的指标——经营性现金流常年为负值。

在房地产行业进入白(zuan)银(shi)时代后,强者恒强将是长期的趋势。但是即便真的最后能够跻身强者之列,对于一些显而易见的常识问题我们还是有必要进行探讨。

“诡异”的经营性现金流:上市11年,9年多为净流出

经营性现金流在大部分情况下可以用来衡量一家公司利润的含金量情况。但是,这在地产公司身上就要加以区分了,主要是因为地产公司的经营模式——拿地开发到销售回款的周期往往长达2、3年。

因此,在地产公司的财报中,尤其是中小房地产公司的现金流情况中,往往会看到有连续2、3年的经营性净现金流是负数,这时就不能一棍子打死了。

但是,如果公司的体量变大后,而经营性净现金流却仍旧为连续的负值,并且长达5年以上,那么这里就要引起警惕了。

荣盛发展的现金流就出现上述这种情况,如下图:



2007年上市至今,已经快11个年头,荣盛发展的净利润增长明显:从2007年的2.84亿元增长至2016年的43.72亿元,增加了14.39倍!

堪称惊艳的利润表现背后,却是有接近9年的经营性净现金流为负值,且经营性净现金流出额在近年来不断扩大:从2014年的-16.61亿元扩大至2016年的-36.95亿元,2017年前三季度则为净流出75.71亿元。

近十年时间是中国房地产行业的黄金十年,别说是大房企了,就连中等偏上的房企的营收和净利也都普遍增长。由于独特的周期性原因,房企经营性现金流在某些年份甚至某几个年份连续出现负值,也属于常态。但是,荣盛发展从2010年至今,连续接近8年经营性现金流都是负值,确实让人叹为观止。

在2016年的年报中,荣盛发展对经营性现金流出增加的原因解释为支付的土地投标保证金增多,而经营性净现金流与净利润存在重大差异是因为存货的增多。

疯狂拿地进行时:100多宗地块收入囊中 全年耗资超200亿

荣盛发展目前房地产销售主要在河北、江苏和山东,2016年这三个地区的销售额合计占比达到79.62%。

尽管公司一度因为雄安新区而被热炒,但在2017年4月份对深交所下发的问询函回复中,荣盛发展称截至回复日,公司在雄安新区规划范围内没有土地储备,但在周边的霸州市、永清县、沧州市等地有项目。

截至2017年6月底,荣盛发展土地储备为2849.05万平米,相较2016年底的2570.42万平米,增加了约280万平米。

近年来,荣盛发展的拿地力度不减。翻查公告,2017年全年,荣盛发展除了2月份没有新增土地外,其余11个月均有拿地记录,通过招拍挂及股权并购方式累计拿下100多宗地块,平均每个月拿地近10块。仅招拍挂拿地耗资就超过200亿元。

在加大拿地力度的同时,2015年以来,荣盛发展也提出了新的战略布局,即“3+X”战略——“大地产、大健康、大金融”以及新兴产业全面发展。2016年,来自产业园区的营收为15.08亿元,占总营收的比例为4.92%。

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