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新周期下房企转型之战:融信中国鲸吞500万方土地,楼板价不到1000元
2017-08-28 10:17:32 来源:面包财经


伴随着宏观调控的推进,房地产正进入新的周期:土地和资金等核心资源正在加速向龙头房企聚集,香港资本市场对此反应相当灵敏。万科、恒大和碧桂园股价在今年下半年均创下历史新高。一些保持扩张能力,完成全国布局,向一线房企跃升的区域性房地产企业同样得到市场的垂青。

上周,在香港主板上市的融信中国(3301.HK)发布了2017年中期业绩,当日股价上涨超过2%,市场反应积极。自年初以来,融信中国的股价已经上涨超过50%。股价表现显示出,市场去年对于融信大手笔拿地之后负债攀升的担忧明显减弱,转为看多。

一年前,融信以110亿元总价拿下上海静安地块,被看成是这家闽系房企展开全国布局标志性事件。

过去12个月里,融信发生了什么样的变化,让市场对这家内房股的态度发生了巨大的转变?

逆势结盟:融信鲸吞500万方土地,楼板价不到1000元

融信中国的业绩报告显示:2017年上半年营业收入119亿元,同比增长70%,毛利同比增长72%;剔除2016年并表处理的因素,公司拥有人应占溢利同比增长18.58%。

市场对于融信的看多,并不仅仅来自于报表营收和毛利的增长。房地产上市公司当期签约销售额与报表上确认的营业收入,通常会有一个时间差。因此,尽管2016年下半年开始房产调控日益加码,今年上半年大型房企的营收增长普遍较高。

市场更为关注的是其项目储备。业绩报告显示,今年上半年融信在仅推出4个新楼盘的情况下,仍然实现了合约销售额155.14亿元,较上年同期增长约17.35%,在全国房企的销售排名中位居第28位,新盘去化率高达93%。公司在业绩发布资料上透露,预计全年销售额将超越325亿元(并表范围内的项目),目前在手货值已接近3000亿元。

优质土地储备的增加是市场看多融信的另一个原因。中报显示,截至2017年6月底,融信土地储备合计面积1301万平米,上半年新增土地储备21块,其中72.1%位于一二线核心区域。

融信一二线土地储备大幅增加在意料之中。2016年8月17日,融信以110.1亿元摘得静安区两幅地块,折合楼面价格10.03万元/平方米,一举刷新了全国的单价记录。融信自此一战成名,同时也留下了高价拿地的市场印象。但中报显示,截至2017年6月底,融信平均土地成本仅为8463元/平米。

数据显示,上半年融信一二线城市拿地均价为10603元/平米,在售项目均价为26584元/平米;三四线城市拿地均价为5754元/平米,在售项目均价为14469元/平米。融信在业绩报告中详细披露了最近两年收购的所有地块的详细楼板价,这在很大程度上打消了市场对于融信高价拿地的担忧。

2016年融信土地收购成本折合楼板价为平均12963元/平方米,其中已经包括了上海静安和新江湾城的地块。


2017年上半年,收购土地的平均楼板价为8390元/平方米。


融信中国在发布业绩时称:拿地方面日趋审慎,要按照长期发展规划,以及合理的成本价格来购地,综合所在地的区位优势、地理环境以及政策环境等等,前期会进行充分的市场研究,调查及评估城市经济及人口状况,从而评估土地升值潜力并根据自身财务实力,执行购地政策。

业内人士认为,尽管上海静安地块楼面价超过10万元,但这一地块属于极度稀缺的资源。伴随着近期上海力推“只租不售”的住宅用地,未来在上海核心地区获取可供开发出售的住宅用地将更加困难。提早获取稀缺地块,如果能将资金成本控制在合理范围内,即便未来利润率不高,仍可以选择合作开发等方式予以消化。

除了在上海、杭州、南京、天津和厦门等一二线城市拿地外,融信还通过并购与合作方式,低成本向中西部省会及周边城市扩张。今年7月,融信斥资28.97亿元收购海亮地产旗下两家公司55%的股权。通过这一合作,融信以较低的成本获得了35个项目,土地面积超500万平方米,分布在中西部省会及周边17个城市,合作获地平均成本不足1000元/平米。

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