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万达融创632亿交易详情:万达城每平米仅作价550元!
2017-07-12 17:02:51 来源:面包财经

万达融创632亿交易详情:万达城每平米仅作价550元!

万达融创632亿的巨额交易仍在持续发酵,7月11日交易框架披露,融创中国股价放量大涨,涨幅超过13%。

根据披露的交易框架,万达不仅要向融创提供296亿元来“收购自家项目”,而且根据披露的建筑面积折算,包括已经开业的万达城在内的万达文旅项目每平方米的估值仅为约550元!

万达融创交易详解:万达城每平米价格仅550元

根据此前万达和融创的联合公告,融创将以631.7亿的价格收购万达商业13个文化旅游项目公司91%的权益和76家城市酒店100%的权益。

下图为面包财经根据7月11日融创中国公告绘制的融创与万达商业协议的简要流程:

万达融创632亿交易详情:万达城每平米仅作价550元!

值得关注的是,万达将借款296亿给融创来完成这项收购。根据协议,万达将通过指定银行向融创发放296亿的贷款(期限为3年,利率为银行3年期贷款基准利率)。

尽管交易总额庞大,但如果按照建筑面积折算,万达文旅项目的单价相当低。根据协议,融创将以295.75亿收购万达商业13个文旅项目,这些项目合计建筑面积为5897.03万平方米(其中销售部分建筑面积为4973.12万平方米,持有部分建筑面积为923.93万平方米)。按91%权益计算,文旅项目每平米的售价仅为551.12元。

这13个项目中,包括哈尔滨万达文化旅游城等四个已经开业的万达城,即便其他大部分项目尚未开业,同时融创也要承担相关的负债,但如此低的单价仍然令人咋舌。

13个文旅项目的资产净值为248.83亿,收购价格仅略高于账面净资产。万达向来以低成本拿地著称,按照财务准则,未开发的土地通常以成本法入账。在近年来土地价格飙升的背景下,万达早年拿下的土地真的没有增值?

以基准利率借钱给融创以近乎成本的价格,买下自家费心费力多年低价拿下的土地,首富好大方。

更值得关注的是,文旅项目的品牌、规划内容、项目建设都将不变。简单的说,交易之后项目将由万达继续管理,而融创只需每年向万达支付每个项目每年5000万管理咨询费(合同期20年),这意味着万达每年收取6.5亿管理费。而在2016年,13个文旅项目除税后纯利(净利润)为38.16亿,这还是在大部分文旅项目仍未开业的情况下所实现的业绩——账有点算不过来啊。

在酒店资产方面,融创以335.95亿收购万达商业76家酒店资产,其总建筑面积合计为324.9万平方米,按此计算,每平米价格仅10340元。据公告,76家酒店的账面净值为334.5亿,这意味着,万达几乎是以成本价出售了该酒店资产。

万达出售六成国内物业,海外投资超2000亿

万达本次出售的物业和土地到底占自家版图的多少,算法不一,即便保守的算法也接近六成。

据万达集团工作简报,截至2017年6月底,万达商业持有物业面积3387万平方米,且拥有总建筑面积7332.6万平方米的土地储备。据此计算,万达商业当下共持有10719.6万平方米建筑面积,而这次万达转让给融创的总建筑面积为6221.93万平米,占万达商业持有物业的58.04%。

王健林称,转让项目能大幅降低万达商业的负债,这次回收资金将全部用于还贷,万达商业计划年内,清偿绝大部分银行贷款。但考虑到万达在交易过程中要向融创出借296亿元,真正能用于还贷的金额,远小于交易金额。

万达是否能够真的偿还大部分银行贷款尚未可知,但根据已经披露的投资记录,万达完成和宣布的海外投资金额已经超过2000亿。

在今年1月份的达沃斯论坛上,王健林曾称,万达每年固定有50亿—100亿美元的对外投资。自2012年万达26亿美元收购全美第二大院线AMC开始,万达投资重点就转向了海外。下图为近年来万达海外部分重大投资项目:

万达融创632亿交易详情:万达城每平米仅作价550元!

据统计,截至目前,万达在海外投资花费可能已高达2400亿元。更值得关注的是,万达的海外投资似乎并没有全部体现出王健林提出的轻资产运营模式,投资酒店、建大厦都属于重资产运营。

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