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铁岭新城两年没卖出一块地 小城市土地财政难以为继?
2017-02-14 14:55:24 来源:中国经营网

卖地收入曾是三四线城市财政重要的收入来源,但如今不少的三四线城市,却面临着地卖不出去的尴尬境地。

铁岭新城就是一个样本。由于连续两年出现亏损,铁岭新城公司债面临暂停上市交易的风险。手握大面积土地资源的铁岭新城,已连续两年无土地成交记录。更值得关注的是,其所在的辽宁省房地产开发投资已同比暴跌超四成,就连沈阳这样的省会城市房价也出现大跌——哪怕是在去年一线城市的暴涨声中。

地主日子也不好过:铁岭新城全年未卖出一块地

铁岭新城的实际控制人为铁岭市财政局,其主营业务为向房地产行业提供土地资源,对铁岭新城区22平方公里的土地有着独家开发运营的权利。但不幸的是,铁岭新城已连续两年无土地成交。

近日,铁岭新城第二次发布了14铁岭债可能被暂停上市的风险提示公告,这与其连续两年出现亏损有直接的关系。此前,其公告称,2016年净利润为亏损2.5—3.3亿;而在2015年已出现1.79亿亏损。亏损的主要原因都是,未能实现土地成交。

事实上,铁岭新城所在的辽宁省,房地产市场整体持续低迷,即便是在去年热门城市房价的暴涨声中起色也不大。据国家统计局数据,2016年辽宁房地产(住宅)开发投资额仅为1505.42亿,同比暴跌42.2%;与上年同期相比,跌幅扩大超过10个百分点。下图为面包财经根据国家统计局数据和wind数据绘制的辽宁房地产开发投资增速与沈阳房价对比:

不止是房地产开发投资在暴跌,房价也在下跌,即便是省会城市沈阳情况也不乐观。据Wind的统计数据,2016年11月,沈阳样本平均房价为6788元/平方米,与2014年4月相比,房价下跌了14.64%。

房企融资被收紧 中小房企频现危机

铁岭新城面临的企业债暂停上市危机,只是中小房企当下困境的一个具体写照。据彭博社报道,早在2016年9月,恒盛地产就因第二次未能如期发放4亿美元债券的利息引起关注。根据合约规定,这笔债券每年付息两次,2016年下半年的付息日为9月4日,应付利息为2650万美元。2016年上半年,总营收为20.36亿的恒生地产,出现了19.99亿元的巨额亏损。

祸不单行的是,在中小房企业绩低迷之际;房企的融资难度和融资成本正快速上升。据中原地产数据,2017年1月,房企私募、公司债、中期票据等的融资额仅为133.08亿,同比暴跌92%。与此同时,2017年春节后的2月初,央行上调逆回购利率,被看成是变相加息。

债券本是房企融资中成本最低的方式,但在去年10月房地产密集调控后,房企发债愈加困难。自2016年11月以来,多家地产公司债的发行显示都是中止或终止,其余房企申请发债显示为受理或已反馈,却也未见放行。一位券商债券承销人士也称“目前住宅类地产公司债是一刀切,不能发行”。此外,公开的信息显示:2016年第四季度,房企通过信托融资总额为360.41亿元,与该年第三季度相比,大跌33%。

饮鸩止渴还是自救?房企发行高息美元债

日趋严厉的房产调控政策,让国内中小房企面临着越来越严重的钱荒,部分房企开始转手土地与物业,或者通过联合开发、“明股实债”等方式融资,来解决资金难题。

2017年年初,在香港上市的景瑞控股以2.09亿的价格转让了其持有宁波市一块土地60%的权益;2017年1月底,又以11.57亿将2015年拍得的一块上海静安土地转手恒大。

在国内融资渠道受限之后,不少房企开始重新发行高息美元债。摩根大通预计,中国发行人将于2017年在离岸债务资本市场发行1010亿美元债券,其中260亿美元将为高息债券,而地产行业则是其中最为重要的发债主体。

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