太阳城集团董事长朱凤泊:10年后养老产业将实现盈利
2016-12-06 16:45:08作者:金姝妮 来源:中国经营网 评论:

“中国人口老龄化趋势在倒逼养老产业的发展,现在有1500万个家庭失去了独生子女,理论上来讲,起码有三千万老人没有儿女,这个群体很难通过居家来解决养老,所以要么政府包揽,要么通过市场化的方式来解决他们的养老问题。”日前中国太阳城集团董事长朱凤泊在接受《中国经营报》记者专访时表示。

人口老龄化问题在我国已十分凸显,据全国老龄工作委员会办公室数据,截至2015年底,我国65岁以上老人占总人口比例为10.5%,已经超过国际老龄化国家7%的标准。预计2020年老年群体将达到2.43亿,约占总人口的18%,到2050年前后老年人口数量将达到峰值,超过4亿,届时每3人中就会有一个老年人。

“本世纪末以后养老产业会成为中国规模比较大,持续时间较久的产业,经济效益在10年后就会显现,实现普遍盈利。”朱凤泊预测道。

养老产业政策尚未落到实处

《中国经营报》:目前养老产业发展顶层制度建设怎么样?

朱凤泊:现在关于养老虽然有很多宏观政策,包括习总书记的讲话,国家高度重视养老问题,但是政策尚未落到实处。养老行业最近几年才开始发展起来,真正成熟的商业模式、有关的管理规章等官方的制度建设并不完善。比如说养老的建设标准、服务标准,管理标准都没有统一的规定。现在在制度建设上是一盘散沙,各省有各省的标准,甚至有些省没有,每个机构的标准也不一样,都是企业在牵头摸索着做,不成熟,这样一是加大了管理成本,二是让消费者感觉不到规范的市场、规范的机构、规范的企业,这也是目前一个硬伤。

《中国经营报》: 目前养老产业发展面临哪些问题?

朱凤泊:目前民营企业做养老主要面临两大难题。一是拿地,二是开发建设的资金来源。我国土地供应分住宅,商业,工业等好几个品类,但唯独没有养老用地,这也为后续拿不到银行贷款埋下了病根。银行研发的金融产品上没有针对养老产业发展的,从全国情况看,在银行拿贷款发展养老的可能性不大,基本上养老都是从基金类、投资公司类、小额贷款等来募集资金,利息相对较高,增加了投资成本,利润空间相应被挤占了,形成了一个恶性循环。但太阳城银龄公寓实现了盈利,加上医院收益,其他设施的收益,对外发展的收益,太阳城已经度过了前期的资金难关,资金不存在问题。

《中国经营报》:对未来养老产业发展方向作何研判?

朱凤泊:在中国,未来要想把养老做好,必须是做好个性化服务。个性化服务通过什么来实现?就是我们目前抓的——建立精细的档案,进行档案的管理,对每一位住进来的老人的个人情况进行登记,包括兴趣爱好、健康状况、饮食习惯等基本情况。从近几年趋势来看,民营企业做养老的环境越来越好了,比如说PPP模式,过去国家并没有把PPP纳入到养老行业,现在也放进来了,而且前两天国务院又新发了一个文件(国办发【2016】82号文件),就是用PPP做养老,做得好的省市国家财政要加大支持,鼓励用PPP形式把养老服务业做好。

滚动开发模式获青睐

《中国经营报》:太阳城集团自2000年涉足养老地产,至今已历时16年。作为民营企业,在发展养老产业过程中,遇到过哪些问题?

朱凤泊:太阳城当初拿的是住宅用地,本来我们可以完完全全做住宅,不做养老,就做普通房地产了,但是我们自觉自愿自主地调整了规划,把住宅别墅的用地调为今天的养老综合体,其中24万平方米建筑面积做了住宅,86000平方米自持的物业用于养老。做养老需要有医疗、文化、健身娱乐、商业等配套设施,所以前期投资特别大,而这部分资金正是来源于开发住宅所得资金。由于持有物业的内容丰富,功能强大,反过来住宅的单价在当时本地周边的基础上又提高了25%,这样给我们带来了比较好的利润,我们用这部分钱把持有物业做起来。我们也遇到了前些年银行不给贷款的问题,但是我们用滚动开发的模式,通过卖掉住宅回笼资金形成利润,再把自持物业做起来。太阳城从当初的一片空地发展到今天这样,完全是凭自己的资金解决方法、运营方法、市场的产品模式,一步一步把太阳城做起来的。现在这种滚动开发建设模式得到了全国各地政府的青睐。

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