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低库存 房价就一定涨吗?利率上升趋势下 举债购房已不可取
2018-04-12 17:00:07作者:黄志龙 来源:苏宁金融研究院

最近一段时间,全国超过15个城市了启动第五轮楼市调控,许多投资者仍然在看多房地产市场,其主要理由是新房库存量大幅下降,“库存降、房价涨”。

然而,事实真相不是这么简单,决定房价走势的主导因素从来不是新房库存的高低,而是按揭贷款利率、贷款门槛和金融机构对房地产市场风险偏好的变化等因素。下面,本文将详细解读。

新房库存和房价没有必然联系

首先来看中国房价涨跌与新房库存的关系。在过去十余年中,新房库存仅在2016年3月份之后出现连续21个月下降。而在此前的近十年内,新建住宅库存一直保持平稳上升趋势,并于2016年2月达到历史峰值4.66亿平米,也就是在此之后,2016年两会首次提出了“三去一降一补”中房地产主动去库存的政策目标。

然而,在同一个历史周期中,全国70个大中城市房价却出现了三个上涨与下跌周期,即2008-2019年、2012-2013年和2014-2015年,全国房价都出现绝对水平的下跌,而在此期间,新房库存则一直保持上升的趋势。最近一轮的房价上涨始于2015年,恰恰是在房地产库存的顶峰(见下图)。由此可见,房价的上涨和下跌与新房库存之间并没有必然的因果关系。


再来以较为成熟的美国房地产市场为例。美国新建住房库存在次贷危机爆发前夕(2006年5月)达到历史峰值57万套,相应地,美国房价也同步达到了历史峰值。此后,美国新房库存持续下滑,房价也同步下滑——库存于2012年7月触底(14.2万套),房价也开始慢慢触底反弹。从下图可见,美国房价与库存几乎是同步的走势,也与“库存降、房价涨”一般常识所认为的供需规律不相符。


那为什么会出现这种违背经济学规律的现象呢?

其根源在于房地产市场供需变化与一般消费品和工业品市场有着本质的不同。

对于一般消费品或工业制成品市场,库存下降必然会导致价格的上涨,最典型如过去几年的茅台酒市场,供给不足导致库存大幅下降,白酒消耗量却稳中有升,消费者购买茅台酒后没有储存起来,而是被消费掉了。同样,在工业品市场,过去两年钢材价格大幅上涨,也与去产能之后钢材社会库存大幅下降有着直接的因果联系。

相反,新房库存与房价的关系则不然,因为房子不仅是消费品,更是投资品,卖出去的新房短期内不会被消耗掉,而是会作为二手房存在数十年甚至上百年。即便是所谓的“刚需”住房,也随时可能进入二手房市场。

即便是自住购房者,也不会采用与日用消费品相似的购买策略,如果只是为了自住,房价上涨,销售必然下降。但实际情况完全相反,“买涨不买跌”、“早上车、早受益”的购房心态使得自住住房也具有天然的投资属性。

决定房价波动的关键因素是什么?

投资品的价格涨跌关键看需求。房地产市场作为资金密集型行业和杠杆上的牛市,只有资金规模和资金成本才是影响房地产需求(自住需求和投资需求)的主导要素。

从资金供应看,2009年以来,全国70个大中城市房价与个人购房贷款余额的变化几乎是完全同步。2017年以来,随着金融机构对个人按揭贷款的持续收紧,居民按揭贷款持续高增趋势不复存在,房价涨幅也于2017年下半年开始掉头向下。今年1-2月,房地产开发资金来源中,个人按揭贷款已经出现了4.3%的负增长,且下行趋势仍将持续,这势必大幅提高后期房地产市场加杠杆的门槛。


贷款规模代表了居民按揭购房的可获得性,而资金成本则直接影响居民举债购房意愿。无论是美国和日本的经验,还是中国过去十年的实践,都表明按揭贷款利率是影响房价波动的直接原因。如中国2009-2010年房价上涨周期中,与金融机构推出的7折购房优惠利率政策密切相关,2009年6月个人按揭贷款利率创下4.34%的新低,房价涨幅也于2009年末达到峰值。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

苏宁金融研究院

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