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北京天价学区房光环渐褪 未来何去何从?
2017-11-13 16:08:30作者:付一夫 来源:苏宁金融研究院

在调控政策接二连三的重拳猛击下,北京楼市呈现出大面积降温态势。值得注意的是,一直以来价格居高不下、坚挺无比的学区房居然也撑不住了,不同区域的学区房在近期都有不同程度的下跌,个别片区的均价跌幅居然超过5万元,前所未有。这让人不得不慨叹:学区房的神话时代已经过去了吗?未来,北京学区房价将走向何方?本文将对此问题进行分析探讨。

北京学区房曾经有多疯狂?

首先,我们需要知道两个标志性事件:

(1)2010年,北京市出台政策,所有知名中学、附中都将参加“小升初”电脑派位,派位根据划片区域计算机抽签;

(2)2014年,北京市开始全面取消共建入学政策,以择校费等“买学校”的入学方法也被禁止,“就近入学”成主流政策。

从中可以读出两方面信息:

一方面,“小升初”电脑派位的出现,将知名中学与对应的小学绑定在了一起,进入优质小学的孩子会有较大概率直接进入重点中学读书,这就相当于一只脚已经迈入了顶尖高校的门槛;

另一方面,铁打的学校流水的人,要想进入重点小学读书,最简单直接的方式就是住到学校旁边去。于是,在划片的区域内拥有一套可以落户的学区房也便成为了通往名牌大学之路的第一站。

此外,部分热门学校还要比对户口在房产上的落户年限(即必须在该房产落户满若干年)才允许孩子入学。

于是,政策的驱使与现实的紧迫,那些怀揣“望子成龙望女成凤”美好愿望的家长们,为了不让孩子输在起跑线上,开始抢购学区房,唯恐一时的错过变成一生的遗憾。

至此,北京学区房市场的火爆大幕被正式拉开,但凡能跟入学挂上钩的房产,价格都如同脱缰的野马一般一路向上狂奔,哪怕是“老破小”的房子也不例外。

更有甚者,市场上出现了一批同样具有学区资格但价格不菲的过道房、车库房以及空挂户。

即便如此,也阻挡不了人们争先恐后购买的步伐。电视剧《虎妈猫爸》中有一幕令人印象深刻:

虎妈毕胜男为了让女儿就读重点小学,宁愿把自己家无贷款的复式豪宅卖掉,转而背负几百万房贷去买破烂不堪的学区房,哪怕生活质量降低、债务压力巨大也在所不惜。

当然这只是现实生活的一个艺术缩影,现实中类似的父母比比皆是。而今,只要是北京的学区房,单价动辄10万元以上,个别热门片区成交价甚至达到20万~30万元/平方米。

高溢价的幕后推手有哪些?

凡事皆有因,北京学区房价格的高山仰止也绝非偶然。在笔者看来,导致北京学区房大幅度溢价的原因主要有两点:

首先,教育资源不均衡是根源。“学区房”的形成,源自各中小学办学质量的参差不齐,而重点学校的存在又有其历史原因。早在1962年,教育部就明文规定,要求各地选定一批重点中小学,这些学校的数量、规模与高一级学校的招生保持适当比例。于是长期以来的政策倾斜与要素积累,让不少学校在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面占有绝对优势,考学成绩更是遥遥领先。举个例子,就读于人大附中的学生只要能考进全年级前200名,便有机会进入清华北大深造;而“平时不努力,高考去隔壁”的玩笑话也让人大附中的光环愈加耀眼。所以,不难理解为什么“择校热”总是老百姓最为关注的话题之一。

同时,从区域上来看,北京优质学区房的分布也颇为不均。根据有关数据,北京全市约73%的重点小学聚集在西城、海淀、东城、朝阳主城四区,优质教育资源让全市学区房总量的67%也集中于此;但是,北京存量学区房占全市存量房的比重常年不足10%,僧多粥少的局面使得主城四区的学区房更显弥足珍贵。故价格被抬高也在情理之中。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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