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房贷利率连涨9个月!还会涨下去吗?最多涨到多少?
2017-11-06 17:16:46作者:黄志龙 来源:苏宁金融研究院

最近,“房住不炒”的定位再次被强调,这意味着近一年来连续不断的房地产严调控政策将延续。

从房贷市场的角度看,全国首套房利率已经连续九个月上涨,9月末全国首套房平均利率达到5.22%,二套房利率为5.6%,均创下了本轮利率上升和房地产调控周期的新高。

许多潜在购房者不禁要问:房贷利率还会涨上去吗?未来按揭贷款市场的趋势如何?对此,本文将作简要分析。

探因:房贷利率缘何连续上涨?

过去一年内,央行通过公开市场操作、上调资金市场操作利率等政策来实施微幅收紧的货币政策,但贷款基准利率始终未调整。因此,商业银行通过调整房贷利率浮动幅度,来贯彻落实决策部门房地产调控的政策意图。可见,决策部门房地产调控政策意图的转向,才是本轮房贷利率上升的根源。

事实上,从2016年9月30日以来,房地产调控政策层层收紧,特别是2016年年底,中央经济工作会议明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位后,中央各部门、各大城市密集推出了一系列房地产调控措施。有媒体统计,2017年1-9月,中央和地方有关房地产调控的政策已经接近180次。央行、银监会等部门此前支持首套房信贷政策的表态渐渐销声匿迹,取而代之的是全面限制房地产市场各类信贷。

今年下半年,监管部门严查消费贷进入房地产市场,最近央行行长明确提出“警惕并防控房地产市场泡沫风险”。

某种意义上讲,房地产信贷业务已经到了“露头就打”的局面。

在此大环境下,各大商业银行顺势连续提高房贷利率也在所难免。从数据上看,今年以来,全国首套房按揭贷款利率从4.45%连续上调至5.22%,二套房按揭贷款利率涨幅相对平缓,但仍从5.39%上升至5.6%(参见下图)。


大多数商业银行作为国有金融机构,贯彻落实房地产调控政策是其职责所在。然而,在放贷过程中,商业银行仍需要遵循财务可持续的原则,即商业银行资金成本不应长期低于房贷利率。下面我们从两个方面来大体评估商业银行资金成本与房贷利率的关系。

首先是银行理财产品收益率。由于近年来央行存款基准利率保持不变,银行理财产品收益率可以大体反映商业银行负债端的资金成本波动。

历史上,央行发布的金融机构按揭贷款加权利率都高于银行理财产品收益率2个百分点左右,这2个百分点正是维持商业银行财务可持续的息差。但2017年以来,随着央行微幅收紧货币政策实施,理财产品收益率迅速攀升,至9月末已达到4.8%,超过6月末个人按揭贷款加权利率4.69%。

因此,理论上讲,若以银行理财产品收益率来衡量银行资金成本,房贷利率可能会上升到6.8%左右。

事实上,在2011年年末和2014年年初,理财产品收益率达到阶段性新高的两个时间点,按揭贷款利率也曾分别达到7.62%和6.96%的高点(参见下图),高于同期理财产品收益率2个百分点左右。


其次是同业存款利率。对于许多中小型商业银行而言,同业存款是其重要的资金来源,因此同业存款利率是衡量其资金成本的基准之一,这对于中小银行的按揭贷款业务也不例外。

2016年四季度以来,商业银行同业存款利率从2.85%持续上升至2017年4月份的4.8%左右,但5月份以来金融去杠杆使得同业存款利率有所回落,不过仍维持在4.5%以上的高位(参见下图),如果再加上2%左右的息差,房贷利率上限也大体在6.5%左右。


综合来看,在当前房地产市场调控和利率市场化的大环境下,若仅考虑商业银行按照财务可持续原则开展按揭贷款业务,同时假设银行负债成本——银行理财产品收益率和同业存款利率保持窄幅波动,那么房贷利率可能会缓慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可见,无论是首套房还是二套房,其按揭利率可能还有1.3个百分点左右的上升幅度。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

苏宁金融研究院

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