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共有产权住房:你和政府合伙 能赚多少钱?
2017-09-26 17:18:15作者:陈春春 来源:苏宁金融研究院

“租售同权”的热议尚未平息,近日北京市住建委又起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下文简称《办法》),并向社会明确:共有产权住房可落户、入学。

根据《办法》,购房人与政府按份共有商品住房的产权,且共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面与商品房购房人同质同权。同时《办法》还指出,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%,这让成千上万的“北漂族”重新燃起了扎根北京的希望。

什么是共有产权住房?

共有产权住房,是由政府提供政策支持,建设单位开发建设,销售价参照(或略低于)同期、同地段、同品质普通商品住房价格,限定使用和处分权利,实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。

对于支付能力有限的购房人,可根据自身情况购买住房的部分产权,实现稳定居住;而后,随着收入的提高、财富的积累,购房人可逐步增购产权,直至最终完全占有产权。当然,在购房人未取得住房的全部产权之前,房子仍处于个人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构共有的状态。

共有产权住房在廉租住房(公共租赁住房)与普通商品房之间架构了一道“桥梁”。具体来说,廉租住房或公共租赁住房的个人产权为0,商品住房的个人产权为100%,而共有产权住房的个人产权理论上可以是0 到100% 之间的任意数值。于此情形下,最低收入群体可以申请廉租住房或公共租赁住房,中高和最高收入群体可以购买普通商品房,而支付能力有限的中低收入群体则可以选择共有产权住房。如此,整个社会的住房需求将得以全覆盖。

由此可见,发展共有产权住房是政府履行公共服务职能的重要体现,集中表达了政府对支付能力有限的中低收入群体实现住有所居的政策支持。

此外,共有产权住房还具有以下几个方面的积极因素:

(1)从整体上看,共有产权住房增加了住房供给,有利于房价稳定;

(2)与廉租住房、公共租赁住房相比,共有产权住房所需的财政投入更少、惠及群体更广;

(3)共有产权住房提高了住房保障的精准性、有效性;

(4)共有产权住房能遏制财富效应和牟利空间,消除保障性住房制度中的腐败和寻租漏洞。

为何以共有产权住房取代自住型商品住房

关于住房共有产权,北京曾推出过自住型商品住房模式。

自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权,按照限定销售对象、限定销售价格的原则,满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积,以90平米以下为主,销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

早在2014年1月,北京第十四届二次会议通过的《政府工作报告》就指出:自住型商品住房的性质为共有产权;而现在,《办法》又明确规定:未销售、未摇号的自住型商品住房均按《办法》执行。

这意味着,北京正用共有产权住房替代已有的自住型商品住房。原因何在?

事实上,已有的自住型商品住房,其共有产权的比例不明晰、产权回报的分配不合理,这会导致一系列问题。下文举例说明。

2017年6月,北京市住建委在官网公告了“锦都家园”自住型商品住房项目。根据公告,该项目的销售均价为2.2万元/平米,也即申请一套75平米的自住型商品住房,申请人只需支付165万元;如果按揭,仅用21.5万元(三分之一首付),申请人就可以拿到住房。相比之下,同地段的“定福家园”小区的二手房价格已超过5万元/平米。可见,申请自住型商品住房比购买相同地段的二手房至少节省210万元,这对刚需人群无疑是一个巨大的诱惑,自住型商品住房也因此受到追捧。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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