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最新房价预测出炉!来看看你的城市下半年是涨是跌?
2017-08-08 16:17:41作者:​左俊义 来源:苏宁金融研究院

一二线热点城市房地产调控措施的加强使得资金外溢,投资客纷纷涌向三四线城市,导致部分三四线城市的房价忽如一夜春风来,在短时间内出现暴力拉升,比如徐州6月房价环比上涨6.27%、今年上半年涨幅高达30%。

然而,必须注意的是,三四线城市的当地购买力并不像一二线城市那么雄厚,积压的刚需蓄水池虽然在数月之内得到释放,但后劲可能不足。

这种情况下,大家不禁要问:各个城市未来的房价会怎么变化?哪些城市的房价比较有支撑?又有哪些城市需要绕道走呢?

先看影响房价走势的三个因素

房地产的供应流程基本是这样的:房地产企业通过招拍挂等方式获得土地,然后在土地上开发建筑楼盘,并根据各地预售条件的不同,在楼盘盖到一定程度(比如投资了25%)的时候拿预售许可证进行预售。预售后,房地产企业继续盖楼盘,直到楼盘建好、通过验收,然后交房(参见图1)。


如此,分析一个城市的房价,有三个角度:

一是观察最近的房价变化。因为房地产流动性差,所以房地产价格的变动具有趋势性。比如,拿楼盘和股票比,股票的流动性就比楼盘好很多,当天卖掉股票,钱立马会回来,但出售楼盘所花费的时间就长很多。流动性差意味着一旦房价下跌就容易产生观望情绪,因为购房者买涨不买跌,当观察到房价出现下跌后通常可以再等一等,因为房价不会迅速出现拐点。因此,观察近几个月的房价变动通常可以预测未来1-3个月的房价变化。

二是观察可售楼盘的数量,即近期拿到预售证的楼盘有多少。这里的可售楼盘相当于库存的概念,如果可售楼盘很充足,比如近一段时间突然有很多楼盘纷纷进入预售期,意味着市场上有很多的供给,这会对房价产生压力。可售量通常可以影响未来3-6个月的房价变化。

三是观察土地出让情况。最近招拍挂的土地数量相当于中长期的库存,这些土地经过6-9个月的建筑时间,就会变成可售楼盘,因此,一段时间内一个城市的拍卖土地数量暴增,意味着未来6个月以后的商品房供给也会大幅增加,房价就会面临下行的压力。所以,土地出让情况可以看成是影响未来6个月以上时间的房价的变量。

短期:哪些城市不宜购入房产?

了解了影响房价走势的因素,再来看看哪些城市短期不适合购入房产。

首先,需要弄明白短期哪些城市的房价可能较弱。为此,我们把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图中观察,发现量缩价跌的城市短期房价走势不乐观。


比如,根据各主要城市6月的销量环比和房价环比,各城市主要分布在三个象限中(参见图2):

第一类城市量缩价跌,这类城市(合肥、珠海、青岛、北京等)分布在左下角的第三象限中,这类城市短期房价不乐观;

第二类城市量缩价升,这类城市(徐州、大连、成都等)分布在左上角的第二象限中,它们的房价需要警惕,因为房价的上涨没有获得成交量的支撑;

第三类城市量价齐升,这类城市(深圳、上海、南京等)分布在右上角的第一象限中,这类城市房价短期继续看涨。

因此,如果看未来1-3个月,买房需要规避的城市有合肥、珠海、青岛、北京等,在第四象限的厦门和苏州也要警惕;短期来看,基本面比较健康的城市有深圳、上海、南京等。

中期:哪些城市库存压力大?

下面,分析一下哪些城市未来3-6个月的库存压力大,以此来推断其房价走势。

通过计算各个城市6月末的可售住宅数量和今年上半年月平均销量的比值,可以得到每个城市住宅的可售月数(参见图3),即消化现在的可售住宅大概需要用掉多少个月的时间。一般来说,可售月数在6个月以下的城市房价上涨压力较大,可售月数在12月以上的城市房价下跌压力较大。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

苏宁金融研究院

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