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住房租赁市场:政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
2017-09-29 10:15:30 来源:泽平宏观

通过租赁解决住房需求人口占比=(城镇化率-住房自有率)*(1-有效需求漏损率)=(85%-63.4%)*(1-25%)=16.2%

参考城镇化水平和房地产市场均较为成熟的发达国家,确定我国未来合理的住房自有率水平。二十大主要发达国家住房自有率中位数(为避免极值影响)为63.4%,考虑到发达国家统计时将农村产权也纳入住房自有,我们将这部分扣除(发达国家城镇化率为85%,故应扣除农村产权占比为15%),估算出我国城镇化和租赁房市场达到发达国家水平时,城镇常住人口中,住房产权非自有的比率为21.6%。在城镇常住人口中,有约25%的比例没有形成有效住房需求,将其定义为需求漏损率。住房需求漏损,主要包括农民自带房入城、单位产权住房、长期寄住亲友家庭等(具体测算过程较复杂,详情请联系方正地产团队)。因此,真正通过租赁解决住房需求的人口占比为21.6%*(1-25%),即16.2%。

(2)每年租赁市场规模

每年租赁市场规模=总人口*通过租赁解决住房需求人口占比/平均家庭规模*(每户月租金*12)=(14.5亿人*16.2%/3.1人/户)*(2000元/月*12月/年)=1.8万亿/年

根据国务院印发的《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我国人口峰值将在2030年达到14.5亿人。平均家庭规模方面,虽然随着城市化推进家庭规模有缩小趋势,但是放开二胎政策将有效对冲该趋势,因此采用2015年末全国平均家庭规模为3.1人/户。全国平均每户月租金,采用世联行的统计数据2000元/月。

4.1.2流动人口法

年度住房租赁市场总规模=(全国流动人口/平均家庭规模)*平均每户月租金*12=(2.45亿人/3.1人/户)*2000元/月*12月/年=1.9万亿/年

《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,而2015年我国平均家庭规模为3.1人/户,故2016年末全国流动人口总户数为0.79亿户(0.79=2.45/3.1),因此测算出我国年均租赁市场规模为1.9万亿(1.9=0.79*0.2*12),这与我们根据租房人口规模测算出的基本一致。

4.2对房地产销售影响

4.2.1商品房销售总量:分流20.8亿平,占比10.7%

(1)未来住房有效需求增量

2016年底全国城镇存量住宅

=2016年底全国总人口*2016年底全国常住人口城镇化率*2016年底全国城镇人均住房建筑面积

=13.83亿人*36.6平/人*57.4%=290.5亿平

到达发达国家水平全国城镇住宅总需求

=放开二胎后人口峰值*到达发达国家居住水平时全国人均住房建筑面积*到达发达国家水平时城镇化率

=14.5亿人*44.62平/人*85%=549.9亿平。

根据国务院印发的《国家人口发展规划(2016-2030年)》,中国人口峰值2030年将达到14.5亿人。

44.62平是样本发达国家人均住房居住面积均值/0.8计算得到。

由于城镇住宅需求中有25%的比例不通过购买商品房或者租房满足,形成需求漏损,未来住房有效需求增量空间:(549.9亿平-290.5亿平)*75%=194.6亿平。

(2)发展租赁市场后租赁住房分流商品住房总面积

租赁住房总面积

=全国总人口*通过租赁解决住房需求人口占比*城镇人口人均住房建筑面积*(人均租房面积/人均住房面积)

=14.5亿人*16.2%*44.62平/人*70%=73.4亿平

分流商品房销售总面积

=通过非商品房途径供应租赁住房面积=租赁住房总面积*非商品房供应占比=租赁住房总面积*(新建租赁住房占比+工改住、商改住占比)=73.4亿平*(30%+30%)=44亿平

我国发展租赁市场房源主要是通过三种方式提供:(1)居民购买商品房或者企业自持商品房用于出租(2)供给“只租不售”土地新建租赁房用于出租(3)通过商改住、工改住等方式提供租赁房源。

假设三种方式占比分别为40%、30%和30%,在三种方式中,后两种会分流商品房销售,合计占比60%。因此通过非商品房途径供应租赁房面积为:73.4*60%=44亿平。

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