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住房租赁市场:政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
2017-09-29 10:15:30 来源:泽平宏观

(2)典型品牌案例分析:旭辉领寓

旭辉领寓聚焦集中式长租商业,致力于为白领阶层及青年精英们打造住宅公寓+生活圈。

规模上,扩张迅速,目标宏大。领寓在2016年9-12月快速布局上海、重庆、苏州、杭州四个城市,19个以上长租公寓项目正式进入筹建;未来计划布局南京、广州、深圳、成都、海南、武汉、厦门、合肥等热点城市;预计2017年总投资规模达2万间,进入公寓运营商第一梯队。以外,领寓提出5年20万间的战略目标,计划于2021年进入行业前三甲,并实现IPO上市。

模式上,另辟蹊径,探索创新。尽管旭辉相比万科、龙湖涉足长租公寓领域较晚,但其从一开始就另辟蹊径。旭辉于2016年12月21日与华东师范大学合作,推出长租公寓项目,共同建设留学生公寓、教师公寓、以及周边的基础设施。旭辉此举试图打入教育领域,前所未有地把目标客群锁定在高校及毕业生端口,突破了传统拿地、收购、改售为租的老套路。以华师大为样板,未来领寓预计对接更多高校,进入教育领域,打造独特的商业模式。

产品上,精准画像,细分深耕。旭辉领寓目前根据不同目标客群画像,深耕三大细分产品:针对外企高管和商务精英打造服务型公寓,“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗酒店式公寓;针对中高收入白领阶层打造的白领公寓,“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区;针对高校毕业生和初入社会青年人打造的青年公寓,“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。其中柚米国际社区目前占到三类产品的80%,是领寓国际的主要产品。

4量化政策影响:租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限

本部分通过对租赁市场空间、发展租赁市场对房地产销售、新开工和投资影响的量化测算,明确发展租赁市场的政策影响。

对房地产销售、新开工和投资影响:

中长期看:将分流20.8亿平商品住房销售,占新增212.8亿平住房有效需求的10.7%。由于存在一定的空置率,满足同等面积的住房需求,需要更多的租赁住房,将增加房地产新开工面积6.1亿平,占未来新增住房新开工面积的3.14%。更多的施工面积,装修和运营维护产生更高的建安成本,因此会增加房地产投资2.72万亿,占新增住房有效需求对应商品房投资78.9万亿的3.4%。

短期看:2017年开始试点,由于基数效应,影响很小;2018年-2019年重点区域推广,对三者形成一定影响。具体而言,2017年,由于14城推行,房地产销售、新开工和投资增速将分别降低0.5个点、增加0.1个点、增加0.1个点;2018年全国推广,房地产销售、新开工和投资增速将分别降低4.3个点、增加1个点、增加0.8个点。

对房企而言:

未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平,(按照2016年全国商品房均价7202.5元计算,16.3万亿);但打开了年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿(未考虑房租上涨因素)的租赁新蓝海。抢先布局长租公寓,物业管理和运营能力具有优势的房企将显著受益。

4.1租赁风来,1.9万亿市场空间可期

测算租赁市场空间,关键在于租房人口规模测算。我们分别从住房自有率和流动人口规模两个角度进行测算,两种方法测算的结果均显示,在不考虑通货膨胀情况下,我国租赁房每年GMV高达1.8-1.9万亿。

4.1.1住房自有率法

测算总公式为:

年度住房租赁市场总规模=通过租赁解决住房需求总户数*平均每户月租金*12

=(人口总量*租赁住房人口占比/家庭平均规模)*平均每户月租金*12

(1)通过租赁解决住房需求人口占比

住房自有率指居住在产权自有房屋的人口比例。尽管住房自有率假定有房者居住在自己的房屋里,忽略掉有房仍租房的群体。考虑到未来房地产税改革增加持有成本、房屋居住属性回归、租赁市场完善和租赁观念推广,这部分人口占比将进一步降低,因此可基本忽略。

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