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住房租赁市场:政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
2017-09-29 10:15:30 来源:泽平宏观

3.1.2轻资产管理的两类模式

轻资产管理企业目前主要以私企为主。企业不拥有住房的产权,而是通过契约方式将松散的租赁房源整合起来,进行集约化的管理。主要有两种商业模式:

(1)改造式长租

将独栋楼房整体包租后进行改造和长租。特点是租期长,通常在十年以上;前期改造资金需求大,多为一次性投入,后期管理成本小。近年来,政府鼓励非住宅房屋改建为集中式租赁住房,大大增加了整栋房源的供给。世联行、魔方公寓是此类模式的代表。

(2)零散式长租

企业从个人等分散的房东手里取得房屋,通过标准化的简单改造,提供租赁服务。特点是租赁期限不定,业主流动性大;前期房屋改造投入较少,单个项目的现金流难以预测,市场监管难度极大。链家、自如、我爱我家相寓是此类模式的代表。

3.2长租公寓业务快速崛起

万亿级市场前景,不断分化的专业市场格局,吸引各路资本纷纷涌入住房租赁领域。魔方公寓、YOU+公寓、青年汇、链家自如、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。除此之外,万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域,表现非常强势。

3.2.1长租公寓运营商与龙头房企涉足

(1)近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况

近年来,长租公寓行业发展迅速,各路风险资本纷纷加码投资,不少长租公寓运营商已经获得多轮投资,并不断扩大规模,抢占一二线重点城市租赁市场。(2)龙头房企长租公寓布局现状及未来规划

面对长租公寓这片万亿蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足。

长租公寓作为一种创新业务,不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型,也能在业务结构、现金流、客户粘性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。目前,万科、旭辉、龙湖等房地产龙头企业已明确:要将住房租赁业务作为集团未来的战略发展方向。这些企业通过“限地价竞自持”的自持性商品住房,合作开发、利用库存商品住宅、改造商业用房、购买等方式开展租赁业务。万科、旭辉、龙湖的租赁板块均有独立上市的计划。

3.2.2典型案例

(1)典型品牌案例分析:魔方生活服务集团

魔方生活服务集团是国内领先的“连锁长租公寓”运营商,旗下魔方公寓等子品牌覆盖各类都市主流人群,致力于构建以公寓为核心+生活服务平台的生态圈。

开创长租公寓市场,规模居行业首位。魔方生活服务集团是国内首家连锁集中式公寓租赁公司,开创了国内长租公寓先河。目前集团规模稳居行业首位,近240家门店,房间数量约3.7万间,分布在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、郑州、青岛、镇江、厦门、西安、无锡等15座城市;计划进入长沙、南宁、天津、昆明、福州;2017年门店计划拓展到600家。

提出“公寓+”概念,打造公寓产业生态圈。2015年集团提出“公寓+”概念,把公寓定义为线下流量入口,以住宅为核心,整合更多生活业态,如办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等,打造公寓产业生态圈。比如“公寓+工作”,就会使年轻人有更好的创业空间,也可以提供求职、职业培训的配套服务;“公寓+生活服务”,可以衍生出各类上门O2O,也可以为住户提供更多便利服务;“公寓+金融”,使住客足不出户就能进行消费贷和投资。

打造差异化子品牌,满足不同客群租住需求。集团旗下发展多个差异化子品牌,覆盖各类都市主流人群:魔方公寓定位为白领青年公寓,为都市年轻白领提供长期独立居住的解决方案,目标客群年龄22至35岁,月薪8,000至20,000元;魔尔公寓定位为中高端公寓,为都市新贵提供自由、舒适、文艺的新精英生活,目标客群是新精英人群;Unit9号楼公寓是B2B企业公寓,定位是:为企业提供住宿综合解决方案。

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