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住房租赁市场:政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
2017-09-29 10:15:30 来源:泽平宏观

8月15日,自如成功发行租金分期类ABS产品——“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“,将于近期在上海证券交易所挂牌。期限2年,预期收益率5.39%,首期发行规模5亿元,其中优先级4.5亿元。2.4对比国际:租赁市场规模有待提高

(1)租赁人口占比有待提高

《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,假设70%的流动人口需要租房,占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比35%,英国租赁人口占比37%,日本租赁人口占比27%。

我国一线城市租赁人口占比相比于二三线来说,占比相对较高,但是与美日英等发达国家的主要城市相比,仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%,而上海租赁人口占比40%,北京与深圳均为34%。租房人口占比低,将保证租赁市场未来的增长空间。(2)租金规模有待提高

目前我国年租金规模约1万亿元,2016年房屋交易市场GMV为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一,但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%;美国租赁市场GMV34511亿元,位列第一,交易市场GMV69000亿元,位列第二,二者比值50%;日本租赁市场GMV为7234亿元,交易市场GMV为10000亿元,均位列第三,但是二者比值高达72%,位列第一。

国内一线城市中,上海与北京租金规模相对较大,年租金GMV分别为1204亿元、886亿元,但是与纽约、洛杉矶、东京等国际大都市上千亿的年租金规模相比,仍有较大差距。

我国房地产市场发展进入后半程,租购比例有待平衡,预计未来租金规模会大幅提高。3运营模式

目前租赁公司的运营方式主要是重资产运营、轻资产管理:重资产运营主要通过自持物业开展租赁业务;轻资产管理主要通过承租物业开展租赁业务。在租赁崛起的大背景下,作为专业租赁管理机构,长租公寓迎来发展的黄金期。万亿级市场前景吸引各路资本的同时,也吸引了各路运营商和龙头房企涉足。

3.1运营模式简介

3.1.1重资产运营的三类模式

(1)政府主导型:购买存量商品房或自建住宅,作为房源

重资产运营的第一种模式为政府独立或与社会资本合作,购买存量商品房或自建住宅作为租赁房源。其中最为典型的是:政府为中低收入、经济夹心层人群打造的公租房或廉租房,以及吸引外来人才流入而提供的人才房。近年来,为实现去库存及发展住房租赁市场的目标,地方政府开始试点将库存商品房转化为公租房的模式。2016年6月,广东肇庆开展试点,在商品房库存较严重的地段或小区购买房源,并改造成短租、长租等运营模式的保障性住房。

(2)国企主导型:通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源

重资产运营的第二种模式是:国有房地产开发企业、国有购租并举投融资企业,通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源,开展租赁业务。典型房企有首开股份、深圳安居集团等。九部委在加快发展住房租赁市场的通知中提出,“人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。7月下旬以来,各地政府响应九部委号召,持续推出住房租赁利好政策,其中广州、沈阳、武汉、成都等地明确提出,要组建或改建国有住房租赁平台公司,支持国有企业转型、或带头发展住房租赁市场。预计接下来一段时间,国有企业将大力拓展租赁业务。

(3)私企主导型:竞得自持商品住宅、非住宅改造等

“限地价竞自持”是2016年以来一二线土地拍卖新形式,北京、上海、天津、杭州目前均有自持用地拍出。同时,为发展住房租赁市场,在一二线城市的土地招拍挂中,往往规定一定比例商品住宅必须由企业自持,只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成为市场化企业住房租赁业务的主要房源之一。另一主要源头是非住宅用地改造。房企竞得的商业用房、办公用房或工业用房,因种种原因长期闲置,将其改作租赁住房,既充分利用闲置资源又满足人群居住需求。

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