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住房租赁市场:政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
2017-09-29 10:15:30 来源:泽平宏观

从去年开始,上海、深圳、广州陆续开始限购。今年北京“3.17调控”政策实施以来,一二线城市持续跟进,限购限贷政策不断加码。以一线四城为例,非本市户籍限购1套,且须缴纳社保3-5年,贷款方面,不仅首付比例提高,利率折扣也被取消。部分购房者虽然有经济能力,但是没有购房资格;部分购房者本来有购房能力,但是购房门槛提高后,无法应对新增购房成本。这些人的居住需求,不得不从购房市场转移到租赁市场。2.1.3个体租赁消费周期延长,间接增加租赁需求

晚婚会直接推迟置业年龄,我国居民结婚年龄不断延后,2007-2012年间,登记结婚年龄25-29岁占比从39%下降到36%,而30岁及以上占比从26%上升到30%。由于“成家”是首次“置业”的最重要推动因素,因此晚婚导致置业年龄推迟,延长个体租赁时间,从而间接增加租赁需求。2.2供给端:租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多

2.2.1租赁房源不足

在一线城市,租赁需求尤为旺盛,但是目前房源供给不足,市场供给端存在缺口。以北京为例,2016年末北京常住人口约2173万人,租赁人口占比约34%,最近一次人口抽样调查显示我国家庭平均规模3.1人/户,则租赁房屋大约需要238万套,目前北京租赁房屋约有150万套左右,存在约1/3供需缺口。2.2.2租赁市场亟待规范

在消费升级的大背景下,租赁需求同样面临升级。但是现阶段我国租赁房市场发育不成熟,问题种种。例如:商品房出租占比低、租赁体验差、租期不合预期导致搬家频繁等。

(1)商品房出租占比低

根据住建部的一项抽样调查,出租房中商品房占比仅为40%,老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例,配套不完善、居住环境破旧成为普遍问题。(2)承租体验差

随着租赁需求的拓围,租客对租赁住宅质量要求普遍提高,但是现有的租赁环境痛点较多,链家研究院对北京租户进行的一项调查发现,42.5%的受访租客表示:现有租赁房屋配套老旧、功能差;37.8%的租客表示:租期太短需要频繁更换房屋;31%的受访租客遇到过业主违约;28.7%的租客认为社区环境管理差;28.3%的租客认为合租人群混乱;27.3%的租客遇到过二房东多收费、不退押金等情况;22.1%的租客抱怨租后维修责任不明。(3)租期错配

目前不规范的租赁市场中,包租转租现象频繁,由此导致租期错配。据链家研究院的一项调查,期望租期与实际租期完全吻合的租客占比较低。针对期望签租1-2年的租客来说,59.1%的租客期望租期与实际租期吻合,除此之外,二者完全吻合的租客占比均不超过50%。部分希望短租的被迫接受长租,部分希望长租的不得不短租。例如,23.3%的被访者期望签约5-10年长租,却被迫签约2-3年短租。

面对上述种种问题,规范的住房租赁市场与长租公寓模式亟待发展。2.3资金端:金融支持力度加强,两支公寓ABS产品发行

正如上文地方政策汇总表所述,各地在融资层面,逐渐加大对租赁市场的支持力度。一方面,贷款支持,如:利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持。另一方面,鼓励融资工具创新,如:不动产证券化产品,房屋租金收益权质押贷款等。目前已有两支公寓ABS产品成功发行,其一由魔方公寓发行,其二由自如发行。

(1)魔方公寓信托受益权资产支持专项计划

“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”(ABS),2017年1月4日获得上海证券交易所通过,基础资产为魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州4个公司经营公寓未来3年的租金收入应收账款。拟发行金额3.85亿元,其中优先级包含3个品种:魔方01、魔方02、魔方03,合计金额3.5亿元;次级合计金额0.35亿元。(2)自如房租分期信托受益权资产支持专项计划

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