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住房租赁市场:政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
2017-09-29 10:15:30 来源:泽平宏观

上海在今年7月推出两块纯租赁用地,楼面价显著低于市场价,地理位置优越,竞标者是两个上海市属国企。随后又将静安区市北高新板块的两幅商业用地调整为租赁住宅用地,拟供应近千套租赁住房。1.3租购同权

租购同权,即保障租房人的户籍、教育和财产权。租房可以落户、上学、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金,意在使租房和买房有相同的体验。

2017年7月17日,广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》, 允许符合条件的承租人子女就近入学益,保障租购同权。未来将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。租购同权将从概念阶段,逐步过渡到实质执行阶段。

1.4货币补贴

由地方政府向中低收入人群、符合要求的新引进人才发放租房补贴。如深圳近年来为吸引高端人才流入,不断出台人才租房补贴政策:符合要求人才可按本科1.5万/人、硕士2.5万/人、博士3万/人领取市级租房生活补贴;龙岗区、福田区、龙华区在市级补贴基础上给予区级补贴,龙岗区博士最终可享受6万补贴。另外,租房券也逐渐成为补贴的重要形式:去年6月惠州新增租房券补贴形式,居民可自由选择;今年5月广西住建厅发文明确,将在“十三五”期间开展租赁型保障住房“租房券”试点。

2租赁市场现状:需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距

我国对租赁房需求逐年增加,主要因为城镇化中,大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷,部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场,从而增加租赁人群;同时晚婚导致置业年龄延迟,进一步延长个体租赁时间,间接增加租赁需求;但是目前我国一线城市租赁房源供给不足,且租赁市场乱象丛生,规范的租赁市场和长租公寓模式呼之欲出;同时,与发达国家对比,我国租赁市场GMV有待大幅提高,租赁市场未来发展空间可期。

2.1需求端:流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出

2.1.1城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求

根据城市发展规律,城镇化可分为三个阶段, 2016年,我国常住人口城镇化率为57.4%,尚处于城镇化的第二个发展阶段:“加速发展阶段”,不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平,还有较大的发展空间。

以城镇化为主要驱动因素,加之大学毕业生异地置业,我国每年都进行着大规模的人口流动,流动人口是租赁市场发展的基础。进入到21世纪,我国流动人口数量逐年攀升,2014年到达高位,2016年流动人口数量2.45亿人,占总人口比重达17.7%。由此产生1.6亿租赁人口。流动人口衍生大量租房需求,这在一线城市表现更加明显。以北京为例,2010-2015年间,流动人口数量由700.3万变为825.3万,增加125万人。2.1.2畸形的租售比、限购限贷挤压出需求

(1)房价与租金背离

自1998年我国实施住房制度改革以来,房价一路攀升,其中尤以一线城市为甚。其中北京商品住宅均价从2007年的11850元/㎡,涨到2016年的35322元/㎡,年度最高涨幅达39%;上海则从2006年的9655元/㎡涨到2016年的38356元/㎡,年度最高涨幅35%;而深圳则从2005年的6964元/㎡涨到2016年的53454元/㎡,最高涨幅达60%。一边是高企的房价,另一边是不及房价增速的租金增速,这样导致的后果是:买房成本与租房成本之间差额越来越大,直接体现在:月供与租金的差值不断拉大。以北京国兴家园一套90平米住房为例,2009年月租金为4100元,月供为8667元,月供是月租金的2.11倍;2017年月租金为13000元,月供为35708元,月供是月租金的2.75倍。也就是说,为得到相同的居住体验,通过购房所付成本是通过租房所付成本的2.75倍。两相比较下,租房意愿会因此得到加强。从租售比角度来讲,我国一线城市租售比远低于国际都市,以北京1/587的租售比为例,同期的纽约、伦敦、莫斯科、巴黎、东京,租售比分别为北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍,与国际都市差距悬殊的租售比表明:在我国,尤其是一线城市房价高企的大背景下,租金与房价产生较大背离,部分居住需求从购房市场外溢到租房市场。(2)限购限贷

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