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住房租赁市场:政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
2017-09-29 10:15:30 来源:泽平宏观

2016年国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,前者鼓励推广租赁补贴制度,后者则强调“培育发展住房租赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进REITs试点”等。同时,2016年政府工作报告和中央经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点。

2017年5月,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,从保护财产权的角度,界定出租人与承租人的权利义务,并从具体操作层面建立政府对市场的监督激励机制。7月,住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点。

总体而言,住房租赁的政策支持可归纳为以下几类:(1)供给:供地上,加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。(2)金融:允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。(3)财政:税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。(4)法律:立法,切实推进租购同权。

1.1.2地方政策持续跟进

自2016年6月国务院出台《意见》后,各地积极跟进,截至目前,已有二十余个省份(直辖市)出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则,从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给、库存压力大的省份则强调利用好存量用地;多数省份允许改建商品房用于租赁,并加快培育专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型。

50%以上省份提出要允许公积金支付房租推进REITs试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。此外,对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴,鼓励新市民从市场租赁房源。

在“房子是用来住的”的指引下, 可以推断,今后一段相当长的时期,各地鼓励租赁,是政策的新方向。

典型案例:

北京利用集体土地建设租赁住房:经国土资源部批准,北京是首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。从2011年起,先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地,开展租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套,截至目前共完成入住3056户,现在各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定,正在编制项目实施方案。

佛山建专业化租赁平台:佛山2016年成立专业化住房租赁指导委员会,搭建起国有专业化住房租赁平台——佛山市建鑫住房租赁有限公司,目前该平台已筹措近500套房源,计划今年年内推出3000套,3年内共推出1.5万套。

1.2租赁用地推出,挤占部分商品房指标

1.2.1租赁用地供应计划

以北京、上海为代表,租赁用地大幅推出,且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划,首次单列租赁住房用地:五年全市住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套,租赁住房计划供地1300公顷,占比21.7%。在过去5年(2012-2016),北京商品住宅计划供地4300公顷(实际供地2452公顷),而2017-2021年,商品住宅计划供地3470公顷,减少了830公顷;

上海新五年的供地计划,商品房用地2000公顷,租赁用地1700公顷,而2012-2016,住宅供应总量是3900-4100公顷

尽管一部分租赁用地会用集体土地解决,在供地安排上,租赁用地确实会占用了一部分商品住宅用地供应指标。1.2.2上海推出租赁用地

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